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Quellen und Anmerkungen

Leitfaden - Realisierung des Projekts

Kommt eine Realisierung im Gebäudebestand in Frage?

Die überwiegende Zahl der dokumentierten Frauenwohnprojekte wurde im Neubau realisiert. Dies scheint zunächst aus vielen Gründen einfacher: Neubauten bieten eine größere Gestaltungsfreiheit und ermöglichen (eher) eine bauliche Gestaltung entsprechend den Wünschen der Projektbeteiligten. Bei einem Neubauprojekt kann das Wohnprojekt von Anfang an in voller Projektgröße gestartet werden und es muss keine Rücksicht auf etwaige frühere BewohnerInnen (mit möglicherweise ganz anderen Wohnvorstellungen) genommen werden. Andererseits gibt es in manchen Regionen Deutschlands Wohnungsleerstände sowie leerstehende Gewerbeimmobilien, die gegebenenfalls nach Umbau- und/oder Modernisierungsmaßnahmen für Wohnprojekte geeignet sind. Auch wird in manchen Bundesländern vor allem im Mietwohnungsbereich die Förderung zunehmend auf den Bestand konzentriert. Deshalb sollte zu Beginn der Realisierungsphase geprüft werden, ob eine Realisierung des Projekts im Gebäudebestand (Wohn- oder Gewerbeimmobilie) denkbar ist. Im Folgenden werden die Vor- und Nachteile der Realisierung im Bestand vorgestellt.

Bitte wählen Sie ein Thema:

  • Vorteile einer Realisierung im (Wohnungs-)bestand
  • Nachteile einer Altbaulösung
  • Beschränkte Kündigungsmöglichkeit bei vermieteten Wohnungen

    Beschränkte Kündigungsmöglichkeit bei vermieteten Wohnungen

    Zwar wird eine Projektgruppe ein bestehendes Wohngebäude nur dann ins Auge fassen, wenn zumindest ein Teil der Wohnungen sofort verfügbar ist, doch ist damit zu rechnen, dass einige Wohnungen noch vermietet sind. Das war auch bei einigen der von uns dokumentierten Altbauprojekte (in Wohngebäuden) der Fall, so z. B. beim Hexenhaus in Berlin. In diesen Fällen kann das Frauenwohnprojekt nur sukzessive in dem Maße entwickelt werden, wie Wohnungen frei werden. Dies ist beispielsweise beim Projekt der SAPPhO Frauenwohnstiftung in Hannover der Fall, wo zunächst nur eine Maisonettewohnung vom Projekt genutzt werden konnte. Inzwischen sind jedoch alle acht Wohnungen von Projektfrauen bewohnt.

    Gruppen, die ihr Projekt im Altbau realisieren wollen, müssen sich also mit den rechtlichen und moralischen Aspekten einer Kündigung bisheriger MieterInnen bzw. mit den Möglichkeiten, das Projekt in einem Gebäude zu realisieren, das teilweise von Haushalten bewohnt wird, die nicht zum Projekt gehören, auseinandersetzen.

    Nach dem Mietrecht gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet, dass Erwerberinnen eines bewohnten Gebäudes, einer bewohnten Wohnung in die bestehenden Mietverträge eintreten, die zunächst unverändert weiter bestehen. Ob die neuen Eigentümerinnen nach dem Kauf das Recht haben, diese Verträge zu kündigen (und mit welcher Frist), das hängt vor allem von der gewählten Rechtsform ab.

    Wird der Altbau von einem Verein, einer Stiftung, einer GbR oder auch einer Genossenschaft erworben, gibt es nach dem derzeit geltenden Recht keine Kündigungsmöglichkeiten. Das Gleiche gilt, wenn der Altbau von einer einzelnen Frau erworben wird. Sie kann dann höchstens für eine einzelne Wohnung Eigenbedarf geltend machen [f_31].

    Anders sieht es aus, wenn die Wohnungen vor dem Kauf in Eigentumswohnungen nach dem WEG aufgeteilt werden. In diesem Fall hat jede Käuferin das Recht auf eine „Eigenbedarfskündigung“ (wenn sie tatsächlich Eigenbedarf nachweisen kann), allerdings sind dabei Sperrfristen von drei bis zehn Jahren zu beachten [f_32].

    Die Frage ist allerdings, ob die Projektfrauen überhaupt den Weg der Kündigung beschreiten wollen. Bei den von uns dokumentierten Altbauprojekten wurden verbliebene MieterInnen in keinem Fall gekündigt. Allerdings waren, abgesehen vom Hannoveraner SAPPhO-Projekt, immer nur wenige Wohnungen vermietet. In dem einen oder anderen Fall ins Auge gefasst wurde allenfalls eine Unterstützung bei der Suche nach einer neuen Wohnung und beim Umzug. Die bei „normalen“ Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen verbreitete Praxis der Zahlung einer Ablösesumme, oft in Höhe von mehreren 10 000 € pro Wohnung, dürfte für Frauenwohnprojekte kaum in Frage kommen, ebenso wenig wie die Vertreibung durch eine möglichst belästigende Durchführung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, wie sie von manchen Umwandlungsfirmen praktiziert werden, die Miethäuser aufkaufen, um sie nach der Modernisierung als Eigentumswohnungen nach WEG zu verkaufen.

    Auch wenn die dokumentierten Projekte sich mit den „AltmieterInnen“ arrangieren konnten – ganz unproblematisch sind solche bestehenden Mietverhältnisse nicht. Abgesehen von der Frage, inwiefern die Projektidee auch in einem Gebäude umgesetzt werden kann, das teilweise von Haushalten bewohnt wird, die möglicherweise ganz andere Vorstellungen über das Zusammenleben haben, und abgesehen von den unter Umständen sehr langen Wartezeiten einzelner Projektfrauen auf eine frei werdende Wohnung ist eine solche Lösung auch mit erheblichen finanziellen Problemen verbunden. Denn die vermieteten Wohnungen müssen ja bei einem Kauf ebenfalls finanziert werden – entweder von einer Projektfrau bzw. Kapitalanlegerin, die nicht oder erst später einziehen will, oder von der Gemeinschaft der Wohnprojektmitfrauen. Da die aus den Erwerbs-, Instandsetzungs- und Modernisierungskosten resultierenden Kapitalkosten in vielen Fällen zunächst höher sind als die Mieteinnahmen, bedeutet das Eintreten in ein bestehendes Mietverhältnis eine zusätzliche finanzielle Belastung für das Projekt – ganz abgesehen davon, dass auch für die vermieteten Wohnungen Eigenkapital gebildet werden muss, ohne dass die MieterInnen – im Gegensatz zu den Projektmitgliedern – hierzu herangezogen werden können. Erst im Laufe der Zeit können aus den Mieteinnahmen gegebenenfalls Überschüsse erzielt werden. Beim Hannoverschen SAPPhO-Projekt ist eine solche Solidar-Finanzierung für zunächst vermietete Wohnungen gelungen – trotzdem zeigt die Erfahrung, dass die Akquisition von Kapitalanlegerinnen für Frauenwohnprojekte ein äußerst schwieriges Unterfangen ist [f_33].

    Aus diesen Gründen wird ein Altbau in der Regel nur dann für die Realisierung eines Frauenwohnprojekts in Frage kommen, wenn der ganz überwiegende Teil der Fläche für das Projekt verfügbar ist – oder wenn das Projekt Geld und einen langen Atem hat.


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