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Quellen und Anmerkungen

Leitfaden - Realisierung des Projekts

Kommt eine Realisierung im Gebäudebestand in Frage?

Die überwiegende Zahl der dokumentierten Frauenwohnprojekte wurde im Neubau realisiert. Dies scheint zunächst aus vielen Gründen einfacher: Neubauten bieten eine größere Gestaltungsfreiheit und ermöglichen (eher) eine bauliche Gestaltung entsprechend den Wünschen der Projektbeteiligten. Bei einem Neubauprojekt kann das Wohnprojekt von Anfang an in voller Projektgröße gestartet werden und es muss keine Rücksicht auf etwaige frühere BewohnerInnen (mit möglicherweise ganz anderen Wohnvorstellungen) genommen werden. Andererseits gibt es in manchen Regionen Deutschlands Wohnungsleerstände sowie leerstehende Gewerbeimmobilien, die gegebenenfalls nach Umbau- und/oder Modernisierungsmaßnahmen für Wohnprojekte geeignet sind. Auch wird in manchen Bundesländern vor allem im Mietwohnungsbereich die Förderung zunehmend auf den Bestand konzentriert. Deshalb sollte zu Beginn der Realisierungsphase geprüft werden, ob eine Realisierung des Projekts im Gebäudebestand (Wohn- oder Gewerbeimmobilie) denkbar ist. Im Folgenden werden die Vor- und Nachteile der Realisierung im Bestand vorgestellt.

Bitte wählen Sie ein Thema:

  • Vorteile einer Realisierung im (Wohnungs-)bestand
  • Nachteile einer Altbaulösung

    Den vielfältigen Vorteilen einer Altbaulösung stehen allerdings auch einige, unter Umständen gravierende, Nachteile gegenüber, die im Folgenden beschrieben werden:

    Unsicherheit bei der Kalkulation von Instandsetzungs-, Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen, verdeckte Bauschäden
    In aller Regel erfordert die Nutzung eines bestehenden Gebäudes für ein Wohnprojekt erhebliche Instandsetzungs-, Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen. Das gilt sowohl bei der Nutzung von Wohngebäuden als auch bei der Umnutzung ehemals gewerblicher Flächen. Da für die Gründung eines Wohnprojekts nur ein Gebäude in Frage kommt, bei dem zumindest ein Teil der Wohnungen/Flächen leer steht, ist im allgemeinen mit einem erheblichen Instandhaltungsstau zu rechnen. Dach, Fassade, Fenster, Bäder, Wasser-, Abwasser- und elektrische Leitungen müssen möglicherweise erneuert und Grundrisse verändert werden. Die Kostenschätzung für solche Maßnahmen ist weitaus schwieriger als die Schätzung von Neubaukosten, zumal verdeckte Baumängel möglicherweise erst bei Durchführung der Maßnahmen zu Tage treten. Sollte ein solches Objekt ins Auge gefasst werden, ist es unabdingbar, eine Bausachverständige hinzu zu ziehen, die das Gebäude auf verborgene Mängel untersucht. Auch ist eine fachfrauische Kalkulation der notwendigen Instandsetzungs-, Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen unabdingbar. Dadurch entstehen nicht unerhebliche Kosten, die von der Projektgruppe im Vorfeld finanziert werden müssen, auch wenn es sich herausstellt, dass das untersuchte Objekt doch nicht geeignet ist. Zwar entstehen solche Planungskosten auch bei der Prüfung eines unbebauten Grundstücks, doch ist eine erste Einschätzung, ob ein Grundstück für das Projekt geeignet ist, in den meisten Fällen einfacher (und damit billiger).

    Baurechtliche Probleme/Denkmalschutz
    Zwar sind baurechtliche Probleme auch beim Neubau nicht auszuschließen (siehe dazu weiter unten), doch können im Wohnungsbestand Beschränkungen bestehen, die beim Neubau unüblich (oder weniger problematisch) sind. So können zum Beispiel notwendige bzw. wünschenswerte Anbauten/Erweiterungen an den Vorgaben des Bebauungsplans scheitern bzw. dessen Änderung erfordern, was immer mit einem Unsicherheitsfaktor verbunden ist. Weiterhin kann zum Beispiel die Fassade des Gebäudes denkmalgeschützt sein oder aus anderen Gründen der Anbau von Balkonen, der Ausbau des Daches oder ein außen liegender Fahrstuhl auf baurechtliche Hürden stoßen. Andererseits gibt es bei denkmalgeschützten Gebäuden zusätzliche Fördermöglichkeiten [f_30] [l_34, l_36]

    Bei der Umnutzung von gewerblichen Flächen sowie bei der Erweiterung von Wohngebäuden (auch durch Dachausbau) kann zudem der Nachweis der notwendigen Stellplätze zu Problemen oder aber zu hohen Ablösesummen führen. Allerdings gibt es hier in den einzelnen Bundesländern und Gemeinden Ausnahmenmöglichkeiten.

    Probleme bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
    Soll ein Frauenwohnprojekt im Altbau durch die Umwandlung eines Mietwohngebäudes in Einzeleigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) realisiert werden, so muss das Gebäude in Teileigentum aufgeteilt, d. h. „umgewandelt“ werden. Dies setzt den Nachweis der Abgeschlossenheit der Wohnungen voraus, die vom kommunalen Baurechtsamt bescheinigt werden muss. Diese Bedingung wurde in der Vergangenheit von einigen Kommunen, insbesondere solchen mit angespannter Wohnungsmarktlage genutzt, um durch eine restriktive Ge-nehmigungspraxis die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu verhindern bzw. zu erschweren. Teilweise wurde hierzu für die Abgeschlossenheit ein dem Neubau vergleichbarer Wärme-, Schall- und Brandschutz verlangt, was bei Altbauten (z. B. wegen Holzbalkendecken) unter Umständen nur sehr schwer bzw. durch einen hohen Aufwand erreicht werden kann. Diese sogenannte „Münchner Linie“ wurde jedoch nach einigen Jahren durch höchstrichterliche Entscheidung als rechtswidrig erklärt [l_23], so dass in der Regel die Bescheinigung der Abgeschlossenheit kein Problem sein sollte.

    Ein weiteres Problem kann durch das Vorkaufsrecht der MieterInnen entstehen, das diese bei der erstmaligen Begründung von Wohnungseigentum nach WEG haben. Die MieterInnen können entscheiden, dass sie ihre Wohnung zu den Bedingungen kaufen, zu denen eine Projektfrau die Wohnung kaufen würde. Das ist dann unproblematisch, wenn es gelingt, die ehemalige MieterIn in das Projekt zu integrieren. Lehnt diese (oder dieser) das Projektkonzept ab, kann dies für das Frauenwohnprojekt u. U. zu schwierigen Auseinandersetzungen führen.


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  • Beschränkte Kündigungsmöglichkeit bei vermieteten Wohnungen

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