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Quellen und Anmerkungen

Leitfaden - Förderung

Grundprinzipien der Sozialen Wohnraumförderung

Der Soziale Wohnungsbau war lange Zeit das wichtigste wohnungspolitische Instrument zur Verbesserung der Wohnungsversorgung der Bevölkerung in der Bundesrepublik Deutschland. Die gesetzliche Grundlage des Sozialen Wohnungsbaus, das „zweite Wohnungsbaugesetz“ von 1956 galt bis zum 13.12.2001 und wurde zum 1.1.2002 durch das Gesetz über die Soziale Wohnraumförderung (WoFG) abgelöst, das zwar eine veränderte Zielsetzung verfolgt, aber für Wohnprojekte, wie auch schon der Soziale Wohnungsbau, weiterhin das wohl wichtigste Förderungsprogramm ist.

Bitte wählen Sie ein Thema:

  • Zielsetzung der Sozialen Wohnraumförderung
  • Wer wird gefördert?
  • Was wird gefördert?
  • Wie wird gefördert?
  • Wer ist antragsberechtigt, wer gilt als ausreichend leistungsfähig?
  • Wichtig: Antragstellung vor Beginn des Vorhabens
  • Notwendiges Eigenkapital
  • Anforderungen an den Standort und die Ausführung der Baumaßnahmen
  • Obergrenzen für Kosten und Wohnflächen
  • Barrierefreies Bauen
  • Belegungsbindung, kommunale Belegungsrechte
  • Begrenzung der Miete (Mietpreisbindung)

    Neben der Belegungsbindung ist eine Förderung mit Mitteln der Sozialen Wohnraumförderung auch mit einer Mietpreisbindung verbunden. D. h. für eine geförderte Mietwohnung darf maximal die im Bewilligungsbescheid festgelegte Miete verlangt werden. Entsprechend den Unterschieden in der Förderung sind auch die erlaubten Mieten höchst unterschiedlich, wobei die Mietfestlegungen dem Prinzip folgen: Je höher die Förderung, desto niedriger die Mieten, genauer gesagt, die Mietabsenkung gegenüber den Marktmieten. Das bedeutet, dass die Mieten von Wohnungen für Haushalte mit einem Einkommen unter der Höchstgrenze des Wohnungsbauförderungsesetzes niedriger festgelegt werden als die Mieten von Wohnungen für Haushalte mit einem Einkommen von 40 % über dieser Grenze. Die Mietfestlegung bezieht sich dabei immer auf die Wohnung und nicht auf den Haushalt, der diese Wohnung bewohnt. Zieht also eine Mieterin mit einem unterhalb der Einkommensgrenzen des WoFG liegenden Einkommen in eine Wohnung, in die auch Haushalte mit einem um 40 % höheren Einkommen einziehen dürften, so zahlt sie die für die höhere Einkommensgruppe geltende Miete. In der Logik der Sozialen Wohnraumförderung ist das auch folgerichtig, da die EigentümerIn für diese Wohnung nur eine geringere Förderung erhalten hat. Für Frauenwohnprojekte ist dies jedoch nicht unproblematisch, falls das Projekt (wie z. B. der Beginenhof Dortmund) unterschiedlich geförderte Wohnungen mit unterschiedlichen Mieten hat und sich die Einkommensstruktur der Bewohnerinnen im Laufe der Zeit ändert, da es dann sein kann, dass Bewohnerinnen mit gleichem Einkommen für den gleichen Wohnungstyp unterschiedlich hohe Mieten zahlen müssen, weil sich die Förderung unterscheidet. Handelt es sich um ein InverstorInnen-Projekt, mag das noch als unveränderlich hingenommen werden. Handelt es sich jedoch um ein Projekt einer neu gegründeten Genossenschaft, dann muss unter Umständen ein Ausgleich gefunden werden, der allerdings nicht darin bestehen kann, dass die Mieterinnen der besser geförderten Wohnungen mehr bezahlen, da dies gegen die Bedingungen der Förderung verstieße. Zulässig wäre es dagegen, die Miete für die Mieterin in der weniger geförderten Wohnung abzusenken, doch müsste die Genossenschaft dann den Mietausfall in irgendeiner Weise kompensieren. Außerdem bleibt der Mieterin gegebenenfalls die Möglichkeit, Wohngeld zu beantragen. Die Kombination von Sozialer Wohnraumförderung und Wohngeld ist nicht nur zulässig, sondern auch verbreitet.

    Die mit der Sozialen Wohnraumförderung verbundene Mietbegrenzung bedeutet allerdings keine Konstanz der Mieten. Vielmehr sind im Bewilligungsbescheid in aller Regel Mieterhöhungen vorgesehen, die den sukzessiven Abbau der Förderung ausgleichen sollen. Auch diese Erhöhungen können gegebenenfalls (bei Mieterinnen mit geringem Einkommen) durch Wohngeld abgemindert, wenn auch nie vollständig aus-geglichen werden, da das Wohngeld immer nur einen Teil einer Mieterhöhung auffängt (soweit überhaupt eine Wohngeldberechtigung vorliegt).

    Die mit dem Abbau der Förderung verbundenen, bereits bei der Bewilligung festgelegten Mieterhöhungen sind seit der systematischen Einführung der Förderungsdegression immer wieder Gegenstand kritischer Diskussionen, da zum einen die der Degression zu Grunde liegende Annahme sukzessive steigender Einkommen, die die Zahlungsfähigkeit erhöht, weder auf gesamtgesellschaftlicher und schon gar nicht auf individueller Ebene vorausgesagt werden kann. Ab Mitte der 1970er Jahre gingen die festgelegten Mietsteigerungen des Sozialen Wohnungsbaus weit über die Einkommenssteigerungen der im Sozialen Wohnungsbau lebenden Bevölkerungsschichten hinaus, weshalb dann in großem Umfang „nachsubventioniert“ werden musste, um die Mieten wieder abzusenken. Aus diesem Grund wird in vielen Bundesländern inzwischen die Förderungsdegression nicht von vorne herein festgelegt, sondern werden statt dessen Zeitpunkte vereinbart, zu denen an Hand der Wohnungsmarkt- und der allgemeinen Einkommensentwicklung überprüft wird, ob die bestehenden Konditionen noch angemessen sind oder die Förderung, z. B. durch Erhöhung der Zinsen, reduziert werden kann. Da jedoch auch bei einer allgemein günstigen Entwicklung der Einkommen nicht davon ausgegangen werden kann, dass alle Sozial-Mieterinnen daran partizipieren, wurde bereits 1994 die Möglichkeit einer „einkommensabhängigen“ Miete im II. Wohnungsbaugesetz eingeführt, die von der Wohnungswirtschaft jedoch rigoros abgelehnt wurde. Inzwischen haben dennoch einige Länder Elemente einer einkommensabhängigen Miete in die Soziale Wohnraumförderung aufgenommen. Das Grundprinzip ist dabei, dass die Förderung in eine Grund- und eine Zusatzförderung aufgeteilt wird, wobei die Zusatzförderung von der Einkommensstruktur der BewohnerInnen und deren Entwicklung abhängt. In der bayrischen Version müssen die MieterInnen die Zusatzförderung alle zwei Jahre mit einem entsprechenden Einkommensnachweis neu beantragen. Je niedriger das Einkommen, desto niedriger die für den jeweiligen Haushalt zumutbare Miete und desto höher die Zusatzförderung.

    Unabhängig von der Art der Mietfestsetzung trägt (im Gegensatz zum früheren Sozialen Wohnungsbau) die Investorin das Risiko einer Kostenüberschreitung bei der Realisierung des Projekts, da durch die Mietfestsetzung im Bewilligungsbescheid Kostenüberschreitungen beim Bau nicht auf die Mieterinnen überwälzt werden dürfen. Das schützt die Mieterinnen von InvestorInnen-Projekten, kann aber bei Frauenwohnprojekten, die im Rahmen einer (neu gegründeten) Genossenschaft oder einer anderen Form gemeinschaftlichen Eigentums realisiert werden, zu Problemen führen, da bei Kostenüberschreitungen möglicherweise zusätzliche Darlehen aufgenommen werden müssen, deren Kapitaldienst nicht durch die Mieten gedeckt ist. Von den von uns dokumentierten Frauenwohnprojekten wurde jedoch nicht von solchen Kostenüberschreitungen berichtet [Beispiele Mietfestsetzung].


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  • Verbot der Forderung von weiteren Leistungen bei gefördertem Mietwohnraum
  • Fehlförderung, Ausgleichszahlung, Reduktion der Förderung
  • Dauer der Belegungs- und Mietpreisbindung
  • Mischung von geförderten und nicht geförderten Wohnungen

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