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Quellen und Anmerkungen

Leitfaden - Förderung

Grundprinzipien der Sozialen Wohnraumförderung

Der Soziale Wohnungsbau war lange Zeit das wichtigste wohnungspolitische Instrument zur Verbesserung der Wohnungsversorgung der Bevölkerung in der Bundesrepublik Deutschland. Die gesetzliche Grundlage des Sozialen Wohnungsbaus, das „zweite Wohnungsbaugesetz“ von 1956 galt bis zum 13.12.2001 und wurde zum 1.1.2002 durch das Gesetz über die Soziale Wohnraumförderung (WoFG) abgelöst, das zwar eine veränderte Zielsetzung verfolgt, aber für Wohnprojekte, wie auch schon der Soziale Wohnungsbau, weiterhin das wohl wichtigste Förderungsprogramm ist.

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  • Zielsetzung der Sozialen Wohnraumförderung
  • Wer wird gefördert?
  • Was wird gefördert?
  • Wie wird gefördert?

    Im Laufe der mehr als 50-jährigen Geschichte des Sozialen Wohnungsbaus hat sich eine schier unüberschaubare Vielfalt der Förderungsformen und -bedingungen herausgebildet, wobei eine zunehmende Kreativität bei der Erfindung von Bezeichnungen für die jeweilige Förderung zu beobachten ist. Im Grunde lassen sich die unterschiedlichen Fördermaßnahmen auf wenige Formen zurückführen. Dies sind Zuschüsse, Baudarlehen, Aufwendungszuschüsse und -darlehen sowie Bürgschaften.

    Zuschüsse sowie zinsverbilligte oder zinslose Darlehen ersetzen einen Teil des Fremdkapitals und führen so zu einer Reduktion des Kapitaldienstes, außerdem können diese Darlehen nachrangig gesichert werden. Aufwendungszuschüsse oder -darlehen folgen dagegen einer anderen Logik: Die Eigentümerin/Investorin nimmt für den Bau oder Erwerb Darlehen am Kapitalmarkt auf und erhält dafür von der öffentlichen Hand über einen längeren Zeitraum (z. B. 15 Jahre) regelmäßige Zahlungen, aus denen sie einen Teil des Kapitaldienstes für diese Darlehen bezahlen kann, so dass ihre Aufwendungen geringer werden. Bei Aufwendungszuschüssen müssen die erhaltenen Beträge nicht zurückbezahlt werden, bei Aufwendungsdarlehen werden die erhaltenen Beträge aufsummiert und müssen nach einer Karenzzeit wie andere Darlehen verzinst und getilgt werden.

    Für alle Förderungsformen gilt jedoch: Die Förderung ist nicht dauerhaft, sie wird im Laufe der Zeit sukzessive abgebaut (sogenannte Förderungsdegression). Bei den zinsverbilligten Darlehen wird der Darlehenszinssatz sukzessive bis zum Kapitalmarktzinssatz erhöht, bei den Aufwendungsdarlehen und -zuschüssen werden die monatlichen Zahlungen sukzessive bis auf null vermindert. Die Folge für Mieterinnen wie für selbst nutzende Eigentümerinnen sind steigende Belastungen für das Wohnen, da die Investoren den Förderungsabbau voll an die Mieterinnen weiter geben dürfen. Mieterinnen und Eigentümerinnen von sozial gefördertem Wohnraum müssen also mit im Laufe der Zeit steigenden Wohnkosten rechnen. InvestorInnen werden Belastungssteigerungen durch geringer werdende Förderungen mit Sicherheit weitergeben, aber auch Genossenschaften und Stiftungen oder Vereine können kaum auf Mieterhöhungen verzichten, wenn die Förderung sinkt. In manchen Bundesländen wird allerdings der Abbau der Förderung von der Einkommensentwicklung abhängig gemacht [Beispiele].

    Neben Darlehen und Zuschüssen werden zunehmend auch staatliche Bürgschaften zur Wohnungsbauförderung vor allem in Bereich der Eigentumsförderung gewährt. Die Bürgschaften ermöglichen es Darlehensnehmerinnen, Darlehen im nachrangigen Bereich (also in der Regel im Bereich über 60 % der Beleihungsgrenze) zu den Konditionen eines erstrangigen Darlehens aufzunehmen (da das Risiko der Bank durch die staatliche Bürgschaft vermindert ist). In Nordrhein-Westfalen werden im Rahmen der Sozialen Wohnraumförderung von der NRW-Bank statt Bürgschaften sogenannte „Starterdarlehen“ gewährt, die von Bewilligungsbehörden und Banken als Eigenkapitalersatz anerkannt werden und damit ähnlich wie eine Bürgschaft die Beleihungsmöglichkeiten ausweiten.

    Da angesichts der Vielfalt unterschiedlich ausgestalteter Programme keine allgemeinen Aussagen über die Höhe der Förderungen und ihre Bedingungen möglich sind, werden im nebenstehenden Kasten nur einige willkürlich ausgewählte Förderungsvarianten vorgestellt, um die Förderungsprinzipien zu verdeutlichen. Welche Fördermöglichkeiten im konkreten Fall am konkreten Ort zum konkreten Zeitpunkt bestehen, muss bei den Bewilligungsstellen bzw. über die im Adressenteil angegebenen Informationsquellen erkundet werden [f_22].


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  • Wer ist antragsberechtigt, wer gilt als ausreichend leistungsfähig?
  • Wichtig: Antragstellung vor Beginn des Vorhabens
  • Notwendiges Eigenkapital
  • Anforderungen an den Standort und die Ausführung der Baumaßnahmen
  • Obergrenzen für Kosten und Wohnflächen
  • Barrierefreies Bauen
  • Belegungsbindung, kommunale Belegungsrechte
  • Begrenzung der Miete (Mietpreisbindung)
  • Verbot der Forderung von weiteren Leistungen bei gefördertem Mietwohnraum
  • Fehlförderung, Ausgleichszahlung, Reduktion der Förderung
  • Dauer der Belegungs- und Mietpreisbindung
  • Mischung von geförderten und nicht geförderten Wohnungen

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