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Quellen und Anmerkungen

Leitfaden - Finanzierung

Fremdkapital

Wer sich im Internet, in den zahlreichen Finanzierungsratgebern oder bei Banken über Baufinanzierungsmöglichkeiten informiert, stößt auf eine Vielzahl unterschiedlicher Begriffe wie Annuitätsdarlehen, Baudarlehen, Bauspardarlehen, Festzinsdarlehen, Volltilgerdarlehen, 8plus5-Darlehen, Konstantdarlehen, Cap-Darlehen, Forward-Darlehen, Tilgungsdarlehen, um nur einige wenige zu nennen. Viele dieser Begriffe sind nichts anderes als Produktnamen für die Angebote spezifischer Anbieter, einige allerdings sind allgemein gebräuchliche Bezeichnungen für Darlehen, für die ganz bestimmte Bedingungen gelten. Hier finden Sie die wichtigsten Bedingungen, die bei einem Baudarlehen zu beachten sind, sowie Erläuterungen zu typischen Darlehensformen.

Bitte wählen Sie ein Thema:

  • Darlehenskonditionen
  • Typische Formen des Fremdkapitals beim Bau oder Erwerb einer Wohnung, eines Gebäudes

    Die Baufinanzierung ist ein wichtiger Bereich des Kreditgeschäfts von Banken, (Bau-)Sparkassen aber auch anderen Kapitalsammelstellen wie Lebensversicherungen. Entsprechend der Bedeutung dieses Bereichs haben die Anbieter inzwischen eine Fülle unterschiedlicher Darlehensvariationen entwickelt, die hier nicht in extenso dargestellt werden können. Die folgende Darstellung beschränkt sich auf die wichtigsten Formen, das sind

    • Darlehen einer Bank oder Sparkasse
    • Darlehen einer Lebensversicherung
    • Bauspardarlehen
    • Förderdarlehen (Soziale Wohnraumförderung, KfW-Kredite u. a.).

    Baudarlehen einer Bank oder Sparkasse

    Banken und Sparkassen gewähren Baukredite insbesondere in Form einer grundbuchlich gesicherten, erststelligen Hypothek bzw. Grundschuld. Dabei kann zwischen unterschiedlichen Zinsfestschreibungszeiten gewählt werden, außerdem werden unterschiedliche Auszahlungskurse angeboten. Die weiteren Konditionen (Tilgungsraten, Möglichkeiten der Sondertilgung, sonstige Gebühren und Kosten) stehen meist im Kleingedruckten und müssen, sollen sie vom Standard der Bank abweichen, individuell verhandelt werden. Unterstützend können hierbei DarlehensvermittlerInnen, [BaugeldvermittlerInnen], wirken.

    Neben den erstrangigen Hypotheken bieten Banken bei guter Bonität auch nachrangig gesicherte Kredite an, die allerdings einen höheren Zins haben als erstrangig gesicherte Darlehen. Am spektakulärsten ist hierbei das Vollfinanzierungsdarlehen, das eine 120 % bis sogar 130 %- Finanzierung bietet, so dass auch die Erwerbskosten mit Krediten finanziert werden können. Solche Darlehen werden allerdings nur gut verdienenden jungen Menschen angeboten.

    Baudarlehen in Kombination mit einer Lebensversicherung (Versicherungsdarlehen)

    Eine sowohl von Lebensversicherungen wie von Banken in Zusammenarbeit mit Lebensversicherungen angebotene Darlehensvariante ist das mit einer Kapitallebensversicherung kombinierte Baudarlehen. Der Unterschied zur „normalen“ 1a Hypothek besteht darin, dass das Versicherungsdarlehen während der gesamten Laufzeit nicht getilgt wird. Stattdessen zahlt die Kreditnehmerin monatliche Beiträge für eine parallel zum Darlehensvertrag abgeschlossene Kapitallebensversicherung. Bei Fälligkeit der Versicherung wird der Ertrag der Versicherung zur Rückzahlung des Darlehens verwendet.

    Der Vorteil dieser Konstruktion ist die Absicherung im Todesfall, was aber mit einer deutlich günstigeren Risikolebensversicherung auch erreicht werden kann. Diesem Vorteil steht jedoch eine Vielzahl von Nachteilen gegenüber, die das Lebensversicherungsdarlehen letztlich in aller Regel teurer und zugleich risikoreicher machen als das Hypothekendarlehen. Denn zum einen sind die tatsächlichen Kosten deutlich höher als der effektive Zinssatz des Darlehens vermuten lässt, da in diesen die mit der parallel abgeschlossenen Versicherung verbundenen Kosten nicht einbezogen sind, so dass ein Versicherungsdarlehen nur schwer mit einem Hypothekendarlehen verglichen werden kann. Zum anderen ist es im Vorhinein nicht möglich, die Versicherungssumme so festzulegen, dass der Auszahlungsbetrag bei Fälligkeit der Versicherung (die sogenannte Ablaufleistung) genau dem Darlehensbetrag entspricht [Versicherungsdarlehen]. Außerdem sind Sondertilgungen bzw. Vertragskündigungen mit hohen Kosten verbunden und faktisch nur im Notfall sinnvoll. Insgesamt ist von Versicherungsdarlehen eher abzuraten, zumal inzwischen die mit Lebensversicherungen verbundenen Steuerprivilegien (Steuerfreiheit der Überschüsse) stark eingeschränkt wurden.

    Bauspardarlehen

    Im Gegensatz zu Banken und Sparkassen, die ihre Kredite „am Kapitalmarkt“ refinanzieren, sind Bausparkassen vom Prinzip her Solidargemeinschaften, die eine gewisse Ähnlichkeit mit dem Genossenschaftsprinzip aufweisen: Die Bausparerin muss zunächst einen Beitrag für die Baudarlehen anderer, früher eingestiegener Bausparer leisten, bevor sie selbst ein Darlehen bekommt. Die BausparerIn zahlt zunächst regelmäßig einen Sparbetrag an die Bausparkasse, die dieses Geld an andere BausparerInnen, die bereits ein gewisses Guthaben angesammelt haben, als Baukredit verleiht. Hat die Bausparerin genügend Geld angespart, wird der Vertrag „zugeteilt“ und das Sparguthaben an die Bausparerin ausgezahlt. Dies dient ihr als Eigenkapital für das Bauvorhaben. Außerdem hat sie ein Anrecht auf einen [Bausparkredit], wobei ein enger Zusammenhang zwischen der Höhe der Bausparleistung und der Höhe des Darlehens besteht. Der Vorteil des Bausparens liegt bei dem vorher festgelegten Zinssatz für das Bauspardarlehen, der bei klassischem Tarif 5 % beträgt. Zumindest in Hochzinsphasen liegt dieser Zinssatz unter dem von Banken verlangten Zinssatz. In Niedrigzinsphasen werden günstigere Kredite angeboten. Der zweite Vorteil des Bausparens ist die Bereitschaft der Bausparkassen, sich mit einer nachrangigen Sicherung im Grundbuch (siehe oben) zu begnügen.

    Der große Nachteil des Bausparkredits liegt in der Tatsache, dass das Darlehen sehr schnell zurückgezahlt werden muss, damit die nachfolgenden Baussparerinnen nicht zu lange auf die Zuteilung ihres Vertrags warten müssen. Beim klassischen Tarif ist eine nominale Tilgungsrate von 7 % (plus ersparten Zinsen) üblich, so dass der Kapitaldienst für das Bauspardarlehen insgesamt 12 % der Darlehenssumme beträgt. Die Belastung aus dem Bausparkredit ist also trotz des vergleichsweise niedrigen Zinssatzes deutlich höher als bei einem Bankkredit. Eine Finanzierung ausschließlich mit Bauspardarlehen ist deshalb nur in den seltensten Fällen möglich, das Bauspardarlehen nimmt meist nur einen kleinen Teil der Baufinanzierung ein. Die Bausparkassen versuchen diesen Nachteilen durch eine Vielzahl unterschiedlicher Tarifvarianten zu begegnen, bei denen der Guthabenzins, der Darlehenszins, die notwendige Mindestsparleistung und die Tilgungsrate variieren [Bausparen].

    Ein weiterer Nachteil des Bausparens ist die niedrige Verzinsung des Bausparguthabens in der Ansparphase, die zwar notwendig ist, um relativ günstige Zinsen für das Bauspardarlehen zu ermöglichen, die aber den Kostenvorteil des Bauspardarlehens gegenüber dem Bankdarlehen schmälert und diesen in Niedrigzinsphasen völlig auffressen kann, so dass der Bausparkredit im Endeffekt teuer ist. Auch beim Bauspardarlehen ist deshalb der ausgewiesene effektive Zinssatz nicht mit dem effektiven Zinssatz eines Hypothekendarlehens vergleichbar, da die Nachteile der niedrigen Guthabenverzinsung nicht einbezogen sind.

    Ein letzter, unter Umständen jedoch ganz wesentlicher Nachteil ist die Tatsache, dass der Termin für die Zuteilung eines Bausparvertrags auch bei regelmäßiger Sparleistung nicht von vorne herein festgelegt werden kann, da er von dem Verhältnis der Sparleistungen aller Bausparerinnen, der Inanspruchnahme von Bauspardarlehen und der individuellen „Warteposition“ der jeweiligen Bausparerin abhängt. Wenn also zum Beispiel plötzlich weniger Sparerinnen Interesse am Bausparen haben, verlängert sich die Wartezeit derer, die die Mindestsumme angespart haben und auf die Zuteilung ihres Vertrags warten. Doch auch hierfür haben die Bausparkassen Lösungen entwickelt. Diese bestehen entweder in einer höheren Bausparleistung (um die individuelle Warteposition zu verbessern) oder in der [Zwischenfinanzierung]. Für Bauwillige, die noch keinen Bausparvertrag angespart haben, aber trotzdem die Möglichkeit des Bausparens nutzen wollen (zum Beispiel, weil sie einen nachrangigen Baukredit benötigen) bieten die Bausparkassen inzwischen die Möglichkeit eines „vorfinanzierten Bauspardarlehens“ an. Der Vorteil von Zwischen- und Vorfinanzierungsdarlehen liegt ausschließlich in der sofortigen Verfügbarkeit eines nachrangigen Darlehens (und in der Möglichkeit der Inanspruchnahme der Bausparprämie, siehe Kasten). Die Nachteile liegen in den Kosten, denn die Bausparerin zahlt für den Bausparkredit einen weit höheren Zinssatz als sie für ihr Bausparguthaben erhält. Insofern treten beim vorfinanzierten Bauspardarlehen die gleichen Probleme auf wie beim Versicherungsdarlehen.

    Baudarlehen der Gemeinschaftsbank Leihen und Schenken (GLS-Bank)

    Das besondere an den Baukrediten der Gemeinschaftsbank Leihen und Schenken [GLS-Bank] sind die günstigeren Zinsen auf Grund besonderer Formen der Refinanzierung und der Kreditsicherung. Zur Refinanzierung von Baukrediten dienen neben den zinsgünstig oder zinslos überlassenen Geldanlagen von KundInnen z. B. Sparbriefe, die von UnterstützerInnen aus dem Umfeld des Wohnprojekts kommen. Liegen solche Sparbriefe in ausreichender Höhe vor, gewährt die GLS-Bank einen Baukredit in Höhe der Summe der Sparbriefe. Letztere werden als Sicherheitsleistung an die GLS verpfändet.

    Eine weitere Besonderheit stellt die Sicherung von Krediten über Kleinbürgschaften dar. Eine Bürgschaft ist im Prinzip kostenlos, nur im Fall der Zahlungsunfähigkeit der Kreditnehmerin, für die gebürgt wird, muss die Bürgin die Zahlungen übernehmen. Das Konzept der GLS-Bank besteht ausdrücklich in der Vergabe kleiner Bürgschaften. Wenn BürgInnen für mehr als 3 000 € bürgen wollen, müssen sie ihre Zahlungsfähigkeit nachweisen. Teil des Konzepts ist es auch, dass die Bürgin engen Kontakt zu dem Projekt, für das sie bürgt, hält und sich für das Gelingen des Projekts mit verantwortlich fühlt.

    Förderdarlehen

    Sowohl die Kreditinstitute der Bundesländer wie auch die bundeseigene KFW-Bank gewähren unter bestimmten Voraussetzungen vergünstigte Darlehen für Wohnungsbau, -kauf und -modernisierung. Die Bedingungen für den Erhalt solcher Darlehen und ihre Ausgestaltung werden unter [Förderung/Bund] erläutert.

    Bürgschaften

    Neben Förderdarlehen sind auch Bürgschaften eine Form, mit der die Finanzierung des Wohnungsbaus oder -erwerbs unterstützt werden kann. Bürgschaften sind Zahlungsversprechen der Bürgin/des Bürgen für den Fall, dass die SchuldnerIn nicht bezahlt. Wenn eine DarlehensgeberIn der BürgIn vertraut, dann kann eine Bürgschaft günstigere Kreditkonditionen ermöglichen. Allerdings: Auch wenn der Bürgschaftsfall eintritt, die Bürgin also für die SchuldnerIn zahlt, bleibt die SchuldnerIn zur Zahlung (dann an die BürgIn) verpflichtet. Eine Bürgschaft ist also keine Möglichkeit, seine Schulden auf billige Weise los zu werden.


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