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Quellen und Anmerkungen

Leitfaden - Finanzierung

Fremdkapital

Wer sich im Internet, in den zahlreichen Finanzierungsratgebern oder bei Banken über Baufinanzierungsmöglichkeiten informiert, stößt auf eine Vielzahl unterschiedlicher Begriffe wie Annuitätsdarlehen, Baudarlehen, Bauspardarlehen, Festzinsdarlehen, Volltilgerdarlehen, 8plus5-Darlehen, Konstantdarlehen, Cap-Darlehen, Forward-Darlehen, Tilgungsdarlehen, um nur einige wenige zu nennen. Viele dieser Begriffe sind nichts anderes als Produktnamen für die Angebote spezifischer Anbieter, einige allerdings sind allgemein gebräuchliche Bezeichnungen für Darlehen, für die ganz bestimmte Bedingungen gelten. Hier finden Sie die wichtigsten Bedingungen, die bei einem Baudarlehen zu beachten sind, sowie Erläuterungen zu typischen Darlehensformen.

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  • Darlehenskonditionen

    Bei allen Darlehen müssen die folgenden Faktoren festgelegt bzw. bekannt gegeben werden:

    • die Darlehensart
    • der nominale Zinssatz
    • die Dauer der Zinsbindung
    • die nominale Tilgungsrate
    • der Auszahlungskurs
    • Regelungen über Sondertilgungen
    • Die sonstigen Kosten (Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszinsen)
    • der effektive Zinssatz.

    Der nominale Zinssatz
    Zins ist der Preis, den eine Darlehensnehmerin für die (zeitweilige) Überlassung von Geld an die Darlehensgeberin zu zahlen hat.

    Die Höhe des Zinssatzes, der für ein Darlehen verlangt wird, hängt zunächst vom allgemeinen Zinsniveau zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme ab. Das allgemeine Zinsniveau ist großen Schwankungen unterworfen. So lag der durchschnittliche Zinssatz für Hypotheken für Wohnbauten im Jahr 1982 bei knapp 11 %, fünf Jahre später dagegen bei nur 6 %, um dann innerhalb von nur 3 Jahren wieder auf 10 % zu klettern. Seitdem sind die Zinsen im Abwärtstrend, allerdings mit nicht unbeträchtlichen Zwischenhochs, bei denen der Zinssatz binnen weniger Monate um zwei Prozentpunkte und mehr gestiegen ist. Auskünfte über die am Markt zum gegebenen Zeitpunkt verlangten Zinssätze sind einschlägigen Zeitschriften oder dem Internet zu entnehmen. Diese Informationen geben einen ersten Orientierungswert, wobei die von den einzelnen Banken verlangten Zinssätze deutliche Abweichungen aufweisen und die Banken dabei auch nach der Bonität der Kundinnen differenzieren. Denn je zahlungsfähiger eine Kundin eingeschätzt wird, desto weniger muss sie für einen Kredit bezahlen. Das gilt auch für dinglich gesicherte Darlehen – was für selbstorganisierte und -finanzierte Wohnprojekte ein erheblicher Nachteil sein kann. Ein hohes Einkommen, eine unbefristete Anstellung, ein Beamtenstatus werden als Indikator einer hohen Bonität angesehen. Liegt bei einer Kreditnehmerin dagegen ein Schufa-Eintrag vor oder ist sie nur befristet beschäftigt (oder gar arbeitslos), handelt es sich um sogenannte Subprime-Kredite, für die (als Ausgleich für das höhere Risiko) ein höherer Zinssatz verlangt wird, falls die Kreditvergabe nicht ganz abgelehnt wird. Der Zinsaufschlag kann eventuell durch eine Bürgschaft einer Bürgin mit hoher Bonität abgewendet werden.

    Darüber hinaus hängt der (nominale) Zinssatz von den übrigen Kreditkonditionen ab, die für das Darlehen vereinbart werden. Dies wird im Folgenden erläutert.

    Dauer der Zinsfestschreibung
    Da es normalerweise mehrere Jahrzehnte dauert, bis ein Baukredit zurückbezahlt ist (eine Ausnahme bilden hier Bauspardarlehen), wird der Zinssatz beim Abschluss des Darlehensvertrags nur für einen bestimmten Zeitraum festgelegt, der von drei Monaten oder weniger (variabler Zinssatz) bis zu 20 Jahren reicht. Je länger die Festschreibung, desto größer ist die Sicherheit für die Kreditnehmerin, vor steigenden Zinsen gefeit zu sein. Denn für den Zeitraum der Zinsfestschreibung spielt die Entwicklung auf dem Kapitalmarkt keine Rolle: es gilt der vereinbarte Zins. Andererseits verliert die Kreditnehmerin aber auch die Chance, von fallenden Zinsen zu profitieren. Außerdem: Eine längere Zinsfestschreibung hat ihren Preis. In aller Regel ist der Zinssatz umso höher, je länger der Zins festgeschrieben ist. Darlehen mit variablem Zinssatz sind also am günstigsten (der Unterschied kann bis zu einem Prozentpunkt, verglichen mit einer langen Zinsbindungszeit, betragen). Das gilt insbesondere bei einem niedrigen Zinsniveau. Mit diesem „Aufschlag“ auf den Zins lassen sich die Banken den möglichen Verlust bezahlen, den sie bei einer langen Zinsfestschreibung erleiden, wenn das Zinsniveau steigt und sie die gestiegenen Zinssätze nicht an die Darlehensnehmerin weitergeben können. Für die Kreditnehmerin heißt das, dass die Belastungen aus dem Kredit zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme höher sind als wenn eine kürzere Zinsfestschreibung gewählt worden wäre.

    Trotzdem ist vor allem in Zeiten eines relativ niedrigen Zinsniveaus eine lange Zinsfestschreibung anzuraten, auch wenn dann ein etwas höherer Zins in Kauf genommen werden muss. Denn eine Zinserhöhung nach Ablauf der Zinsfestschreibungsfrist kann zu erheblich höheren Belastungen führen: Wenn zum Beispiel der nominale Zinssatz von 5 % auf 6 % steigt, erhöhen sich die Kapitalkosten um 20 %. Da die Kapitalkosten ohne Weiteres 70 % bis 80 % der Wohnkosten (netto-kalt) ausmachen können, kann also schon eine Zinserhöhung um einen Prozentpunkt zu einer Erhöhung der Wohnkosten von 15 % und mehr führen, bei einer Erhöhung um zwei Prozentpunkte wären es schon 30 % und mehr [f_19] – ein angesichts der Zinsschwankungen in der Vergangenheit durchaus ernst zu nehmendes Problem.

    Bei einem hohen Zinsniveau ist es aus Sicht der Kreditnehmerin dagegen nicht sehr attraktiv, einen langen Zinsfestschreibungszeitraum zu wählen, selbst wenn in diesem Fall der Zinssatz für längere Festschreibungszeiträume unter dem für einen kurzen Festschreibungszeitraum liegt (inverse Zinsstruktur). Denn die KreditnehmerIn ist auch für die Zeit sinkender Zinsen auf den einmal vereinbarten Zinssatz festgelegt und muss möglicherweise einen über dem Marktniveau liegenden Zinssatz bezahlen. Sinken in einem solchen Fall die Zinsen tatsächlich, so ist eine Umschuldung auf einen neuen Kredit mit einem niedrigeren Zinssatz nicht oder zumindest nicht ohne Kosten möglich, da die Bank in diesem Fall eine „Vorfälligkeitsentschädigung“ für die vorzeitige Rückzahlung des Kredits verlangt (siehe unten). Auf diese Weise wollen sich die Banken dagegen absichern, dass KreditnehmerInnen zum Zeitpunkt hoher Zinssätze einen Kreditvertrag mit langfristiger Zinsfestlegung abschließen, zum Zeitpunkt gesunkener Zinsen aber dann auf einen billigeren Kredit umschulden.

    Ist eine Kreditnehmerin im Zweifel über die richtige Zinsbindungsfrist, dann bietet eine Aufsplittung des Darlehens in mehrere Teile mit unterschiedlicher Zinsbindung eine Möglichkeit. Das Risiko wird dadurch geringer als bei einer kurzfristigen Bindung für das gesamte Darlehen, andererseits besteht zumindest für einen Teil des Kredits die Chance an einer etwaigen zwischenzeitlichen Senkung des Zinsniveaus zu partizipieren. Von der Vereinbarung eines variablen Zinssatzes ist im allgemeinen abzuraten, dies ist ein hoch spekulatives Verfahren, auf das sich höchstens Bauwillige mit einem hohem Einkommen (die eventuelle Verteuerungen der Baukredite ohne Schwierigkeiten tragen können) einlassen sollten.

    Anschlussfinanzierung (Umschuldung, Prolongierung)

    Nach Ablauf der Zinsfestschreibungszeit muss ein neuer Darlehensvertrag vereinbart werden (Umschuldung bzw. Prolongation). Die Darlehensnehmerin hat dabei theoretisch die Möglichkeit, die Bank zu wechseln, wenn sie ein günstigeres Angebot findet. Allerdings ist dies mit Aufwand und Kosten verbunden, da die Grundschuld der alten Bank gelöscht und eine neue Grundschuld eingetragen werden muss. Außerdem fallen unter Umständen neue Schätzkosten zur Festlegung des Beleihungswerts an. Ob die Belastungen (aus Zins und Tilgung) nach der Prolongation höher oder niedriger sind als zuvor, hängt nicht nur von der Zinsentwicklung, sondern auch vom Ausmaß der bereits getätigten Rückzahlungen ab, da der neue Darlehensvertrag ja nur über die noch bestehende Restschuld abgeschlossen wird.

    Darlehensart und Tilgungsraten

    Als dritte wesentliche Bedingung müssen bei einem Darlehen die Modalitäten der Rückzahlung des Kredits, also der Tilgung, vereinbart werden. Bei den heute üblichen Annuitätsdarlehen wird eine „nominale“ Tilgungsrate festgelegt und darüber hinaus vereinbart, dass auch die „ersparten Zinsen“ zur Tilgung verwendet werden. Letztere kommen dadurch zustande, dass Zinsen immer nur für die Restschuld (also für den noch nicht zurückgezahlten Teil des Kredits) berechnet werden, die Kreditnehmerin aber immer die gleiche „Annuität“ bezahlt. Alternativ kann eine konstante [Tilgungsrate] vereinbart werden.

    Die Höhe der Tilgungsrate hängt vom Alter des Gebäudes und auch vom Alter der Kreditnehmerin ab [f_20]. Bei Neubaumaßnahmen wird in der Regel eine nominale Tilgungsrate von 1 % verlangt. Wird ein Kredit zum Erwerb eines Altbaus oder einer Altbauwohnung aufgenommen, so verlangen die Banken meist eine höhere nominale Tilgung von bis zu 4 %, da die Restnutzungszeit der Gebäude kürzer ist als beim Neubau. In diesem Fall ist die Belastung aus der Kreditaufnahme (in Relation zur Darlehenssumme) höher, allerdings ist die Laufzeit deutlich kürzer, was die Gesamtkosten senkt. Darüber hinaus muss beim Altbau (wegen der im Vergleich zum Neubau geringeren Anschaffungskosten) bei gleichem Eigenkapital weniger Fremdkapital aufgenommen werden, was den Effekt der höheren Tilgungsrate wiederum reduziert, zumal die Banken bei einer höheren Tilgungsrate einen etwas niedrigeren Zinssatz anbieten. Als Faustregel kann man von einer Zinsabsenkung von 0,25 % für eine um einen Prozentpunkt höhere nominale Tilgung ausgehen.

    Grundsätzlich gilt: Je schneller ein Darlehen zurückbezahlt wird, desto geringer sind die Gesamtkosten, die die Kreditnehmerin für die Überlassung des Geldes insgesamt aufbringen muss. Insofern kann es zumindest in Zeiten niedriger Zinsen ratsam sein, eine über 1 % liegende Tilgungsrate auch beim Neubau zu vereinbaren, falls die daraus entstehende Belastung (der Kapitaldienst) getragen werden kann, zumal die Darlehenszinsen fast immer höher sind als die Zinsen, die Privatpersonen für Sparguthaben oder Ähnliches erzielen können.

    In Zeiten hoher Zinsen bieten die Banken manchmal auch kurzfristig laufende Darlehen mit Tilgungsaussetzung, sogenannte Vorschaltdarlehen an, die überhaupt nicht getilgt, sondern später durch einen länger laufenden Kredit abgelöst werden.

    Sondertilgung/Vorfälligkeitsentschädigung

    Alternativ zu einem höheren Tilgungssatz ist es auch möglich (aber nicht von allen Banken akzeptiert), ein Recht auf Sondertilgung zu vereinbaren. Fehlt diese Vereinbarung, verlangt die Bank im Fall einer über die vereinbarte Rate hinausgehenden Rückzahlung eine [Vorfälligkeitsentschädigung], durch die eine vorzeitige Rückzahlung unattraktiv wird. Wird dagegen die Möglichkeit von Sondertilgungen vereinbart, kann die Darlehensnehmerin jederzeit oder zu bestimmten Terminen zusätzliche Rückzahlungen leisten, um die Zinskosten zu senken. Die monatlichen Zahlungen an die Bank ändern sich bei der Sondertilgung eines Teils des Kredits allerdings erst nach Ablauf der Vertragsdauer, also bei der Umschuldung. Für das Recht auf Sondertilgung verlangen die Banken, soweit sie sich überhaupt darauf einlassen, einen Zinszuschlag.

    Eine möglicherweise günstigere Alternative zur Vereinbarung eines Sondertilgungsrechts kann, falls die Möglichkeit einer vorzeitigen Tilgung gewahrt bleiben soll, die Wahl einer kürzeren Vertragslaufzeit (Zinsfestschreibungszeit) sein. Denn im Zuge der Umschuldung sind Sondertilgungen jederzeit möglich, da ja die Darlehenssumme neu festgelegt wird. Außerdem besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht des Darlehens nach 10 Jahren, auch wenn eine längere Zinsfestschreibungsfrist vereinbart war. Auch in diesem Fall kann im Rahmen der Umschuldung eine Sondertilgung geleistet werden. Dies lohnt sich selbstverständlich nur dann, wenn der Zins eines neuen Darlehens nicht über dem Zins des alten Darlehens liegt.

    Auszahlungskurs, Disagio

    Neben dem nominalen Zinssatz und der Dauer der Zinsfestschreibung wird bei einem Darlehensvertrag auch der Auszahlungskurs festgelegt. Dieser beschreibt den Prozentsatz, zu dem ein Darlehen tatsächlich an die Kundin ausbezahlt wird. Insbesondere in Zeiten hoher Zinsen wird häufig ein Auszahlungsabschlag (auch Disagio genannt) vereinbart und ein Auszahlungskurs von weniger als 100 % festgelegt. Im Gegenzug wird dafür der nominale Zinssatz gesenkt. Ein Auszahlungsabschlag bedeutet kurz gesagt, dass die Darlehensnehmerin sich verpflichtet, mehr an die Bank zurückzuzahlen (zusätzlich zu den Zinsen) als sie von der Bank bekommen hat. Ein Darlehen mit einem Auszahlungsabschlag ist also trotz des niedrigeren Zinses nicht billiger für die Kundin, nur der Zeitpunkt, zu dem die Kosten aufgebracht werden müssen, verschiebt sich nach hinten. Wie teuer ein [Auszahlungsabschlag] für die Darlehensnehmerin ist, kann am besten am effektiven Zinssatz abgelesen werden (siehe unten). Je höher der Auszahlungsabschlag, desto weiter klaffen nominaler und effektiver Zinssatz auseinander.

    Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge, Restschuldversicherung

    Mit der Vorfälligkeitsentschädigung ist die Phantasie der Kreditgeber, die Kreditnehmerinnen zur Kasse zu bitten, noch lange nicht erschöpft. Gerade zu Beginn der Darlehensnahme können weitere Kosten auftreten: Bearbeitungsgebühren in Höhe von bis zu 2 % der Darlehenssumme, Gebühren für die Schätzung des Beleihungswerts, Bereitstellungszinsen für zugesagte, aber noch nicht abgerufene Darlehen in Höhe von 0,25 % pro Monat, oder auch Teilauszahlungszuschläge (falls die Darlehenssumme nicht auf einmal abgerufen wird) in gleicher Höhe sind die wichtigsten der zu Beginn der Darlehensnahme üblichen zusätzlichen Kosten. Teilweise verlangen die Banken auch den Abschluss einer „Restschuldversicherung“, die im Todesfall der Kreditnehmerin die bestehende Restschuld (also den noch nicht zurück bezahlten Betrag) übernimmt.

    Effektiver Zinssatz

    Wegen der unterschiedlichen Auszahlungskurse, unterschiedlicher sonstiger Kosten, aber auch wegen unterschiedlicher Zahlungstermine und Verfahren bei der Verrechung von Tilgungszahlungen sind Darlehensangebote nur sehr schwer zu vergleichen. Deshalb hat der Gesetzgeber Banken verpflichtet, einen nach einem vorgeschriebenen Berechnungsverfahren ermittelten [effektiven Jahreszins] auszuweisen. Dieser ist ein recht guter Indikator für die tatsächlichen Kosten des Darlehens und macht Darlehen mit unterschiedlichen Bedingungen vergleichbar.

    Kosten versus Belastung

    Allerdings ist nicht immer das Darlehen mit dem niedrigsten effektiven Zins das in einem spezifischen Fall Geeignetste. Denn oft spielen nicht so sehr die Kosten, sondern die aus einem Darlehen resultierenden Zahlungsverpflichtungen die entscheidende Rolle. Dass ein günstiger Kredit zu hohen Belastungen führen kann, lässt sich am besten am Bausparkredit zeigen.


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  • Typische Formen des Fremdkapitals beim Bau oder Erwerb einer Wohnung, eines Gebäudes

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