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Quellen und Anmerkungen

Leitfaden - Rechtsformen

Mietwohnungen einer InvestorIn/eines Wohnungsunternehmens

Der Vorteil der Realisierung eines Projekts durch die Anmietung von Wohnungen, die von Dritten finanziert werden, liegt zweifellos auf der finanziellen Ebene. Mieten ist zwar langfristig gesehen nicht unbedingt billiger als Eigentumserwerb, doch entfällt bei einem Mietwohnungsbauprojekt eine Hürde, die von sehr vielen Projekten nur sehr schwer übersprungen wird, nämlich die Beschaffung des für den Eigentumserwerb notwendigen Eigenkapitals, das ja auch bei gemeinschaftlichem Eigentum, wenn auch in unterschiedlichem Ausmaß, notwendig ist. Ein weiterer Vorteil liegt in der erfahrungsgemäß deutlich schnelleren Umsetzungsmöglichkeit, da langwierige Vorbereitungsphasen wie die Gründung einer Genossenschaft und die Beschaffung des notwendigen Eigenkapitals entfallen.

Prinzipiell sind hier zwei Varianten denkbar: Entweder schließen die Bewohnerinnen direkt mit der Investorin/Eigentümerin einen Mietvertrag ab oder eine BewohnerInnen-Organisation (z. B. ein Verein) schließt einen Generalmietvertrag mit der InvestorIn ab und vermietet die Wohnungen an die Bewohnerinnen weiter. Die zweitgenannte Alternative hat den Vorteil einer höheren Projektautonomie – aber auch einer höheren Verantwortung des Vereins. Zahlungsausfälle durch Zahlungsverzug einer Mieterin oder Leerstand müssen vom Verein getragen werden. Geht der Verein in Konkurs, ist die Mietsituation aller Bewohnerinnen gefährdet (was durch eine Klausel, dass in diesem Fall die Mietverträge zwischen Bewohnerinnen und Verein auf die Investorin übergehen, vermieden werden kann). Die steuerrechtliche Problematik eines Vereins als Gesamtmieterin wurde bereits in den Abschnitten Dachgenossenschaft und Verein beschrieben. Trotz dieser Problematiken gibt es eine Reihe von Beispielen für dieses Modell in unserer Dokumentation. So hat unter anderem der Sarah Kulturzentrum von und für Frauen e. V. in Stuttgart ein Haus mit fünf WG-Wohnungen seit nunmehr fast 30 Jahren von einer privaten Eigentümerin gemietet und an die Bewohnerinnen weitervermietet. Der Verein entscheidet über die Wohnungsbelegung autonom, muss aber auch etwaige Mietausfälle (die es aber bisher nicht gab) tragen – ein auch in einer Hochpreisregion wie Stuttgart, in der Wohnungsleerstände immer noch ein Fremdwort sind (zumindest in der durchaus attraktiven Lage des Hauses) nicht unwesentlicher, Kosten sparender Vorteil, da der Verwaltungsaufwand seitens der Eigentümerin minimal ist. Auch die Villa Magdalena K. in Hamburg wird von einem Verein gemietet, ebenso die Schokofabrik in Berlin in ihren Anfängen.

Insbesondere in Regionen mit einem relativ entspannten Wohnungsmarkt, wie er in weiten Teilen des Ruhrgebiets, aber auch in anderen Teilen der Republik gegeben ist, hat sich die Einstellung potentieller InvestorInnen zu Wohnprojekten inzwischen deutlich gewandelt: Projekte des gemeinschaftlichen Wohnens sind zwar immer noch, gemessen am gesamten Baugeschehen, eine absolute Ausnahme – vor allem, wenn es sich dabei um Frauenwohnprojekte handelt, doch das Interesse von InvestorInnen, einschließlich etablierten Genossenschaften, an neuen Wohnformen wächst zunehmend. Der Vorteil von Wohnprojekten aus der Sicht von InvestorInnen liegt in der (erwarteten) hohen Zuverlässigkeit, der internen Bearbeitung von Nachbarschaftskonflikten, der Einsparung von Verwaltungs- und Hausmeisterkosten und einer kostenlosen „Maklertätigkeit“ der Bewohnerinnen, die beim Auszug einer Bewohnerin ein eigenes Interesse haben, sich um eine Nachmieterin zu bemühen, da sie vermeiden wollen, dass die EigentümerIn an eine Person vermietet, die nicht am Projekt interessiert ist. Deshalb ist es inzwischen einer Reihe von Projekten gelungen, mit InvestorInnen Kooperationsverträge abzuschließen, die einem Bewohnerinnen-Verein weitgehende Einflussmöglichkeiten insbesondere bei der Belegung freiwerdender Wohnungen einräumen, ohne dass der Bewohnerinnen-Verein die Wohnungen anmietet. Vielmehr schließen bei dieser Alternative die Bewohnerinnen individuelle Mietverträge mit den InvestorInnen ab, während der Bewohnerinnen-Verein höchstens die Gemeinschaftsräume anmietet, wobei auch letzteres nicht notwendigerweise der Fall ist. In diesen Kooperationsverträgen können auch die Einflussmöglichkeiten der Bewohnerinnen auf die bauliche Gestaltung sowie der Umfang der Arbeiten, die von den Bewohnerinnen übernommen werden (hausmeisterliche Tätigkeiten, Gestaltung und Pflege der Außenanlagen u. ä.) vereinbart werden. Wichtig ist darüber hinaus sicherzustellen, dass im Falle des Verkaufs der Wohnungen die Käuferin in den Kooperationsvertrag eintritt. Kooperationsverträge gibt es zum Beispiel bei einigen der Beginenhöfe (Dortmund, Unna, Essen, Bielefeld).

Verglichen mit einem Eigentumstitel ist ein solcher Kooperationsvertrag allerdings ein schwaches Instrument. Bisher ist zwar noch kein Bruch eines solchen Kooperationsvertrags bei einem Frauenwohnprojekt bekannt geworden, doch sind die meisten Verträge erst wenige Jahre alt. Ob die Kooperationsvereinbarungen also langfristigen Bestand haben und ob sie insbesondere im Fall des Verkaufs des Gebäudes vom Käufer/von der Käuferin akzeptiert werden – darüber liegen noch keine Erfahrungen vor. Und die Wahrscheinlichkeit des Verkaufs von Wohnungsbeständen ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen – wie die umfangreichen Verkäufe großer Mietwohnungsbestände in jüngster Zeit gezeigt haben.

Kurz: Die Realisierung eines Frauenwohnprojekts im Mietwohnungsbau einer Wohnungsbaugesellschaft oder eineR InvestorIn kann – ist erst einmal eine Investorin gefunden – eine relativ schnelle, zugleich jedoch auch relativ unspektakuläre Realiserungsmöglichkeit mit einem relativ geringen organisatorischen Aufwand und einem geringen finanziellen Risiko und – falls es gelingt, für sie Wohnungen Mittel der Sozialen Wohnraumförderung zu erhalten – auch mit vergleichsweise günstigen Mieten sein. Der Preis sind mehr oder weniger begrenzte Möglichkeiten der Einflussnahme auf die bauliche Gestaltung und ein gewisses Risiko bezüglich der langfristigen Aufrechterhaltung der Projektkonzeption.