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Quellen und Anmerkungen

Leitfaden - Rechtsformen

Einzeleigentum

Gemeinschaftliche Wohnprojekte werden teilweise auch in der traditionellen Form des individuellen Eigentums realisiert. Neben dem klassischen Immobilieneigentum auf einem eigenen Grundstück (z. B. in Form mehrerer, gemeinsam geplanter Reihenhäuser), auf das hier nicht weiter eingegangen wird, kommen insbesondere das Einzeleigentum nach WEG oder das (wenig bekannte) Dauerwohnrecht nach WEG in Frage.

Bitte wählen Sie ein Thema:

  • Einzeleigentum nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
  • Dauerwohnrecht nach Wohnungseigentumsgesetz

    Das Dauerwohnrecht nach Wohnungseigentumsgesetz ist eine wenig bekannte Form des Erwerbs eines Rechts auf Nutzung einer Wohnung. Das Dauerwohnrecht ist das Recht, eine Wohnung auf eine bestimmte Zeit oder unbefristet zu nutzen, wobei dies nicht nur die Eigennutzung, sondern auch die Vermietung oder den Verkauf und die Vererbung des Wohnrechts (nicht des Eigentums!) mit einschließt. Das Eigentum an einer Dauerwohnrechtswohnung bleibt bei der ImmobilieneigentümerIn, die das Dauerwohnrecht einräumt. Ein befristetes Dauerwohnrecht ähnelt eher einem Mietverhältnis mit erweiterten Rechten, ein unbefristetes Dauerwohnrecht ähnelt dagegen eher dem Wohnungseigentum, weshalb ein Dauerwohnrecht bei der (inzwischen allerdings abgeschafften) Eigenheimzulage wie der Erwerb einer Eigentumswohnung gefördert werden konnte, falls der Dauerwohnrechtsinhaberin eine Recht auf späteren Erwerb der Wohnung eingeräumt wurde [Dauerwohnrecht].

    Obwohl seit 1952 gesetzlich geregelt, spielt das Dauerwohnrecht derzeit kaum eine Rolle, wird aber in der Diskussion über die Möglichkeiten von Genossenschaften zur Kapitalbeschaffung zunehmend diskutiert. In einem Gutachten im Rahmen des ExWoSt-Programms „Modelle genossenschaftlichen Wohnens“ wurden die Möglichkeiten von Genossenschaften untersucht, BewohnerInnen statt des genossenschaftlichen Dauernutzungsrechts ein Dauerwohnrecht einzuräumen.

    Aus der Sicht einer Immobilieneigentümerin, zum Beispiel einer Genossenschaft, ist die Einräumung eines Dauerwohnrechts eine Möglichkeit der Finanzierung, da für die Einräumung eines unbefristeten Dauerwohnrechts ein Kaufpreis in Höhe des Verkehrswerts entrichtet werden muss (für befristete Dauerwohnrechte liegt der Preis darunter). Das bedeutet, dass die EigentümerIn der Wohnung (z. B. eine junge Genossenschaft) für die Herstellung dieser Wohnung keine Finanzmittel aufbringen muss. Eine (neue) Genossenschaft, die für einen Teil ihrer Wohnungen ein Dauerwohnrecht einräumt, reduziert dadurch sowohl ihren Eigen- als auch ihren Fremdkapitalbedarf, behält aber mit dem Wohnungseigentum die Entscheidungsmacht über etwaige Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, muss sich also nicht mit einer EigentümerInnengemeinschaft auseinandersetzen.

    Aus Sicht der Dauerwohnrechtsberechtigten hat das Dauerwohnrecht den Vorteil einer im Vergleich zur Miete höheren Rechtssicherheit (wobei das genossenschaftliche Dauernutzungsrecht ebenfalls eine große Sicherheit bietet). Außerdem muss sich eine Dauerwohnrechtsinhaberin nicht wie eine Eigentümerin um das Gemeinschaftseigentum kümmern, was vor allem ältere Menschen, so wird in dem Gutachten von Weber [l_26] argumentiert, als Erleichterung empfinden. Die Kosten solcher Maßnahmen müssen jedoch von der Dauerwohnrechtsinhaberin anteilmäßig mitgetragen werden. Als weiterer Vorteil wird die Möglichkeit genannt, durch die Entrichtung zumindest eines Teils der Kosten des Dauerwohnrechts als Einmalentgelt in der Phase der Erwerbstätigkeit die Wohnkosten im Alter zu reduzieren.

    Der gravierende Nachteil eines Dauerwohnrechts liegt in dem Verlust des Dauerwohnrechts im Falle des Konkurses der Immobilieneigentümerin, z. B. einer jungen Genossenschaft. Hier stellt sich die Dauerwohnrechtsinhaberin deutlich schlechter als eine Mieterin, deren Mietvertrag von der Erwerberin der Immobilie übernommen werden muss, oder als eine Eigentümerin, die von einem solchen Konkurs unberührt bleibt.

    Realisierung eines Frauenwohnprojekts mit Hilfe von Dauerwohnrechtswohnungen

    Das Dauerwohnrecht ist eine Alternative zum Wohnungseigentum nach Wohnungseigentumsgesetz, die für Projekte interessant sein könnte, in denen sich Frauen mit unterschiedlichem Einkommen/Vermögen zusammengefunden haben und die im Prinzip gemeinsames Eigentum bilden wollen, wobei einzelne Projektfrauen einen vergleichsweise hohen Beitrag zur Eigenkapitalbildung leisten können. Gründet die Gruppe eine Genossenschaft, können diese Frauen zwar eine große Zahl von Geschäftsanteilen erwerben und dadurch die Eigenkapitalbildung der Genossenschaft zu unterstützen, doch erfordert dies ein hohes Maß an finanzieller Solidarität. Hier könnte ein Dauerwohnrecht, das veräußert werden kann, und das auch, falls hier keine Einschränkungen vereinbart werden, der Käuferin des Dauerwohnrechts einen möglichen Wertzuwachs bietet, eine Alternative sein. Am wenigsten attraktiv scheint dabei – aus Sicht der Dauerwohnrechtsnehmerin – das unbefristete Dauerwohnrecht. Dieses bietet zwar ein eigentumsähnliches Recht, kostet aber deshalb auch so viel wie der Erwerb des Eigentums an der Wohnung – und es bleibt das Restrisiko des Totalverlusts des Eigentums im Falle eines Konkurses der Genossenschaft. Geeigneter scheint ein befristetes Dauerwohnrecht mit Verlängerungsoption oder ein Dauerwohnrecht auf Lebenszeit. Ein solches befristetes Recht ist preisgünstiger als ein unbefristetes Dauerwohnrecht oder der Eigentumserwerb, die Belastungen nähern sich umso mehr der Miete an, je kürzer das Dauerwohnrecht ist. Insbesondere für Frauen, die keine Erben haben, aber ein gewisses Eigenkapital, könnte ein befristetes (oder lebenslanges) Dauerwohnrecht, für das eine Kombination aus Einmalentgelt und einem geringeren laufenden Entgelt zu zahlen ist, interessant sein – auch wenn auch hier das Risiko des Wohnrechtsverlustes bei einer Insolvenz der Genossenschaft vor Ablauf des Dauerwohnrechts bleibt.

    Aus Sicht des Gesamtprojekts hat das Dauerwohnrecht gegenüber dem Verkauf von Eigentumswohnungen den Vorteil weitergehender Einflussmöglichkeiten: Die Genossenschaft bleibt Eigentümerin aller Wohnungen, auch der Dauerwohnrechtswohnungen und kann diese einheitlich bewirtschaften, ohne dies mit einer EigentümerInnengemeinschaft absprechen zu müssen. Auch können Beschränkungen wie etwa ein limitiertes Vorkaufsrecht der Genossenschaft vereinbart werden, so dass im Falle des Verkaufs des Dauerwohnrechts die Genossenschaft eine Nachfolgerin für das Wohnrecht auswählen kann. Zum anderen verbleiben etwaige Wertsteigerungen der Wohnung in diesem Fall bei der Genossenschaft. Allerdings muss die Erwerberin des Dauerwohnrechts mit diesen Bedingungen einverstanden sein. Fehlt ein solches Vorkaufsrecht, hat die Genossenschaft (und damit die anderen Projektmitglieder) kaum Einfluss darauf, an wen die Wohnung verkauft wird.


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