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Quellen und Anmerkungen

Leitfaden - Rechtsformen

Gemeinschaftliches Eigentum der Bewohnerinnen

Gemeinschaftliches Eigentum erscheint sehr vielen Wohnprojekten (nicht nur den Frauenwohnprojekten) zumindest in der Anfangsphase als ideale Form zur Realisierung eines Wohnprojekts. Gemeinschaftliches Eigentum verbindet vom Grundprinzip her die Vorteile des Eigentums, insbesondere weitgehende Entscheidungsmöglichkeiten über die bauliche Gestaltung und deren Veränderung, aber auch rechtliche Sicherheit vor dem Wohnungsverlust (Schutz vor Kündigung) mit dem Solidargedanken der Gemeinschaft, also der Sozialbindung des Eigentums, die allerdings bei den verschiedenen Formen des gemeinschaftlichen Eigentums sehr unterschiedlich ausgeprägt ist. Bei Frauenwohnprojekten, die gemeinschaftliches Eigentum anstreben, spielt oft der Gedanke der Schaffung von Vermögen in Frauenhand eine wichtige Rolle. Die Projekte weisen zu Recht auf die bekannte, sehr schiefe Verteilung von Arbeit, Einkommen und Vermögen hin. Frauen haben nach Schätzungen des Statistischen Bundesamts nur etwa 70 % des Vermögens der Männer [l_9]. Dabei geht es den Projekten allerdings nicht (nur) darum, diese schiefen Vermögensverhältnisse zu ändern, sondern auch darum, das Vermögen dauerhaft für eine Frauengemeinschaft zu binden. Die Wohnungen sollen deshalb der Kapitalverwertung (d. h. der individuellen Realisierung eventueller Wertsteigerungen der Wohnungen bzw. Gebäude) entzogen werden, auch soll eine Weitergabe (durch Veräußerung, Schenkung oder Erbe) an Personen verhindert werden, die nichts mit dem Projekt zu tun haben.

Ein wesentlicher Gedanke der Schaffung von gemeinschaftlichem Eigentum ist auch die Erwartung, dass bei gemeinschaftlichem Eigentum die Unterschiede zwischen den beteiligten Frauen bezüglich ihrer ökonomischen Situation ausgeglichen werden können und deshalb auch für Frauen, die es sich sonst nicht leisten könnten, eine Beteiligung an dem gemeinschaftlichen Eigentum möglich ist und dass es darüber hinaus bei gemeinschaftlichem Eigentum eher gelingt, (Solidar-)kapital von Dritten einzuwerben, wodurch die Eigentumsbildung erleichtert wird. Ein weiteres Motiv für die Schaffung gemeinschaftlichen Eigentums ist u. U. auch der Wunsch, vorhandenes oder neu geschaffenes Vermögen/Eigentum im Vererbungsfall dem Zugriff des Fiskus zu entziehen. Dazu sind allerdings die unterschiedlichen Rechtsformen gemeinschaftlichen Eigentums unterschiedlich gut geeignet.

Das deutsche Recht sieht sehr unterschiedliche Möglichkeiten für die Schaffung gemeinschaftlichen Eigentums vor, bei denen der Grad der Bindung des Eigentums unterschiedlich stark ausgeprägt ist.

Bitte wählen Sie ein Thema:

  • Die (Frauen)Wohngenossenschaft
  • Realisierung eines (Frauen-)Wohnprojekts durch Gründung einer neuen Genossenschaft
  • Realisierung eines (Frauen-)Wohnprojekts durch Beitritt zu einer bestehenden Genossenschaft
  • Realisierung eines (Frauen-)Wohnprojekts unter dem Dach einer "Dachgenossenschaft"
  • Die Stiftung
  • Realisierung eines Frauenwohnprojekts durch eine neu gegründete Stiftung
  • Der eingetragene Verein (e. V.)
  • Realisierung eines Frauenwohnprojekts in der Rechtsform des eingetragenen Vereins
  • Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)
  • Die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR)

    Die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) ist die einfachste Form einer Personengesellschaft in Deutschland mit wirtschaftlicher Ausrichtung. Für die GbR gibt es keine besonderen Formvorschriften, keine Beglaubigung oder Eintragung, sie ist sehr einfach zu gründen (trotzdem empfiehlt es sich, einen sorgfältig ausgearbeiteten Gesellschaftsvertrag abzuschließen, in dem möglichst alle Eventualitäten geregelt sind).

    Insgesamt bietet die GbR einen sehr großen Gestaltungsspielraum, da es nur sehr geringe gesetzliche Vorgaben gibt. Die Struktur ist (sofern nichts anderes vereinbart wird), sehr demokratisch, was allerdings bei einer größeren Zahl von Gesellschafterinnen zur Lähmung führen kann. Hier ist die Vereinbarung von Mehrheitsentscheidungen dringend zu empfehlen, wobei zum Minderheitenschutz eine qualifizierte Mehrheit (z. B. zwei Drittel der Stimmen) festgelegt werden kann. Der Nachteil einer GbR liegt eindeutig bei der Haftungsfrage. In der [GbR] haften alle GesellschafterInnen mit ihrem gesamten Vermögen und zwar „gesamtschuldnerisch“. Das heißt eine GläubigerIn kann eine Forderung, die sie gegenüber der GbR hat, gegen jede Beteiligte geltend machen. Abweichende Regelungen sind zwar möglich, aber kaum wirksam.

    Die Bonität der GbR ist letztlich so gut wie die Bonität ihrer Gesellschafterinnen. Wenn also etwa gleich finanzstarke Partnerinnen

    zusammenkommen, sollte es bezüglich der Bonität keine größeren Probleme geben. Die Frage, wie die Bonität einer GbR mit bezüglich der finanziellen Möglichkeiten sehr ungleichen Partnerinnen von potentiellen KreditgeberInnen eingeschätzt wird, kann nicht generell beantwortet werden. Dies hängt vom Einzelfall ab, insbesondere von den individuellen Vereinbarungen mit den Kreditgeberinnen.

    Realisierung eines Wohnprojekts in der Rechtsform der GbR: das Modell Baugemeinschaft
    Die Rechtsform der GbR wird von eigentumsorientierten Wohnprojekten relativ häufig gewählt, allerdings nur für die Bau- bzw. Erwerbsphase. Wird das Wohnungseigentum danach auf die beteiligten Haushalte aufgeteilt, dann handelt es sich bei der GbR um eine „Baugemeinschaft“. Zwar ist keines der von uns dokumentierten Frauenwohnprojekte im Rahmen einer Baugemeinschaft realisiert worden, doch wird diese Variante inzwischen von einer Reihe von Kommunen aktiv unterstützt, weshalb sie hier in Grundzügen beschrieben werden soll [l_27].

    Baugemeinschaften sind Personengesellschaften, die sich zusammenschließen, um gemeinsam ein oder mehrere Grundstücke mit Ein- oder Mehrfamilienhäusern (oft in Form von Reihenhäusern) zu bebauen, um individuelles Wohnungseigentum zu schaffen. Ziel der Baugemeinschaft ist es also primär, durch Verzicht auf einen Bauträger, der die Gebäude errichtet und anschließend als Eigentumswohnungen oder Eigenheime verkauft, Kosten einzusparen und weitergehende Einflussmöglichkeiten auf die Gestaltung und Ausstattung zu haben. Auch das frühzeitige Kennenlernen der späteren Nachbarn wurde in einer Befragung von Baugemeinschaften in Freiburg von 15 % der Befragten genannt. Von fast doppelt so vielen Befragten (27 %) wurden dagegen „günstige Gesamtkosten“ als Grund für die Beteiligung genannt. Baugemeinschaften sind also nicht notwendigerweise gemeinschaftliche Wohnprojekte im engeren Sinn. Das gegenseitige Interesse muss nicht über das übliche Interesse an einer angenehmen Nachbarschaft hinausgehen.

    Trotzdem kann die Rechtskonstruktion der [Baugemeinschaft] (in der Rechtsprechung und einem Teil der Literatur „Bauherrengemeinschaft“ genannt) auch für „echte“ Wohnprojekte interessant sein, die ihr Wohnprojekt als Einzeleigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (siehe unten) ohne eine BauträgerIn realisieren wollen.

    Realisierung eines Frauenwohnprojekts im Rahmen einer GbR – Modell gemeinschaftliches Eigentum
    Die GbR ist jedoch nicht nur als temporäre Rechtsform für eine Baugemeinschaft interessant, sondern auch als Rechtsrahmen für dauerhaft gemeinschaftliches Wohnungseigentum.

    In unserer Dokumentation ist zwar kein Projekt enthalten, das gemeinschaftliches Eigentum in Form einer GbR gebildet hat, doch hat zumindest ein Projekt (O.L.G.A. in Nürnberg), diese Rechtsform ganz bewusst wegen der hohen Verbindlichkeit gewählt, um ein ganzes Haus anzumieten. Denn in der GbR ist alles möglich (es gibt im Gegensatz zur Genossenschaft oder Stiftung oder dem gemeinnützigen Verein keinerlei Kontrolle von außen), aber es bedarf der Zustimmung aller Beteiligter (oder, falls vereinbart, einer qualifizierten Mehrheit). Die Rechtsform ist von ihrer Grundstruktur her auf Konsens und Gleichheit angelegt: Alle bringen das Gleiche ein und haben die gleichen Rechte. Zwar kann der Gesellschaftsvertrag auch anders, d. h. hierarchischer gestaltet werden, doch ist die GbR – im Gegensatz zur GmbH, der eine demokratische bzw. soziale Ausrichtung erst aufgedrückt werden muss – im Prinzip demokratisch orientiert.

    Die GbR ist also sehr gut dafür geeignet, den Charakter/die Ziele eines Wohnprojekts nachhaltig zu sichern. Denn ohne die Zustimmung aller Gesellschafterinnen kann, soweit nichts anderes vereinbart ist, niemand einziehen, auch haben etwaige Erben keinen Zugriff auf die Wohnung einer verstorbenen Gesellschafterin, falls eine Fortsetzungsklausel vereinbart wurde. Allerdings müssen in diesem Fall die Erben ausbezahlt werden. Das hat zumindest den Vorteil, dass die verbleibenden Gesellschafterinnen die Nachfolgerin selbst auswählen können.

    Die Risiken des gemeinschaftlichen Wohnungseigentums in der Rechtsform einer GbR sind jedoch nicht zu unterschätzen: Dazu gehört die gesamtschuldnerische Haftung, die dazu führen kann, dass die übrigen Gesellschafterinnen die wohnungsbezogenen Zahlungsverpflichtungen einer Mitbewohnerin übernehmen müssen, wenn diese nicht zahlt bzw. zahlen kann. Doch das ist letztlich bei allen Formen gemeinschaftlichen Eigentums zumindest indirekt der Fall, solange das Projekt nicht aufgelöst wird (auch in einer Genossenschaft trägt die Gemeinschaft der Genossenschaftsmitglieder etwaige Verluste aus Mietschulden oder Leerständen). Der Unterschied liegt vor allem in der größeren Verbindlichkeit. Die Mieterin (Nutzerin) einer Genossenschaft verliert ihr Wohnrecht nicht, wenn die Genossenschaft in Konkurs geht, sie verliert als Genossin maximal den Wert ihrer Geschäftsanteile (sowie etwaige Darlehen, die sie an die Genossenschaft gegeben hat, was unter Umständen eine erhebliche Summe sein kann), während die Gesellschafterin einer GbR Verluste der GbR ausgleichen muss, auch wenn die Gesellschaft aufgelöst wird oder sie die Gesellschaft verlässt. Einbezogen werden hierbei alle Verbindlichkeiten und Verluste, die zum Zeitpunkt des Ausscheidens bestehen. Für später eingegangene Verpflichtungen der Gesellschaft haftet eine ausgeschiedene Gesellschafterin jedoch nicht [GbR].

    Zur Einwerbung von Solidarkapital ist die GbR vermutlich wenig geeignet, da die Kapitalgeberinnen keinerlei Sicherheit haben, ob eine anfänglich bestehende soziale oder politische Orientierung des Projekts auf Dauer bleibt. Ohne eine solche soziale oder politische Orientierung kann jedoch Solidarkapital höchstens von Freunden oder Verwandten eingeworben werden – genauso wie beim individuellen Eigentum, bei dem solche Finanzierungselemente ja auch möglich bzw. in einem gewissen Ausmaß üblich sind.

    Alles in allem genommen eignet sich die GbR als Rechtsform für gemeinschaftliches Eigentum am ehesten für eine Gruppe von Frauen, die eine hohen Grad an Verbindlichkeiten anstrebt und bei der die Mitglieder in etwa die gleichen finanziellen Möglichkeiten haben, die auch eine individuelle, klassisch finanzierte Wohnungseigentumsbildung erlauben würde – auch wenn eine binnengesellschaftliche Solidarfinanzierung, bei der jede nach ihrem Vermögen Kapital einbringt, aber alle die gleichen Rechte haben, rechtlich gesehen ebenfalls möglich wäre.


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