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Quellen und Anmerkungen

Leitfaden - Rechtsformen

Gemeinschaftliches Eigentum der Bewohnerinnen

Gemeinschaftliches Eigentum erscheint sehr vielen Wohnprojekten (nicht nur den Frauenwohnprojekten) zumindest in der Anfangsphase als ideale Form zur Realisierung eines Wohnprojekts. Gemeinschaftliches Eigentum verbindet vom Grundprinzip her die Vorteile des Eigentums, insbesondere weitgehende Entscheidungsmöglichkeiten über die bauliche Gestaltung und deren Veränderung, aber auch rechtliche Sicherheit vor dem Wohnungsverlust (Schutz vor Kündigung) mit dem Solidargedanken der Gemeinschaft, also der Sozialbindung des Eigentums, die allerdings bei den verschiedenen Formen des gemeinschaftlichen Eigentums sehr unterschiedlich ausgeprägt ist. Bei Frauenwohnprojekten, die gemeinschaftliches Eigentum anstreben, spielt oft der Gedanke der Schaffung von Vermögen in Frauenhand eine wichtige Rolle. Die Projekte weisen zu Recht auf die bekannte, sehr schiefe Verteilung von Arbeit, Einkommen und Vermögen hin. Frauen haben nach Schätzungen des Statistischen Bundesamts nur etwa 70 % des Vermögens der Männer [l_9]. Dabei geht es den Projekten allerdings nicht (nur) darum, diese schiefen Vermögensverhältnisse zu ändern, sondern auch darum, das Vermögen dauerhaft für eine Frauengemeinschaft zu binden. Die Wohnungen sollen deshalb der Kapitalverwertung (d. h. der individuellen Realisierung eventueller Wertsteigerungen der Wohnungen bzw. Gebäude) entzogen werden, auch soll eine Weitergabe (durch Veräußerung, Schenkung oder Erbe) an Personen verhindert werden, die nichts mit dem Projekt zu tun haben.

Ein wesentlicher Gedanke der Schaffung von gemeinschaftlichem Eigentum ist auch die Erwartung, dass bei gemeinschaftlichem Eigentum die Unterschiede zwischen den beteiligten Frauen bezüglich ihrer ökonomischen Situation ausgeglichen werden können und deshalb auch für Frauen, die es sich sonst nicht leisten könnten, eine Beteiligung an dem gemeinschaftlichen Eigentum möglich ist und dass es darüber hinaus bei gemeinschaftlichem Eigentum eher gelingt, (Solidar-)kapital von Dritten einzuwerben, wodurch die Eigentumsbildung erleichtert wird. Ein weiteres Motiv für die Schaffung gemeinschaftlichen Eigentums ist u. U. auch der Wunsch, vorhandenes oder neu geschaffenes Vermögen/Eigentum im Vererbungsfall dem Zugriff des Fiskus zu entziehen. Dazu sind allerdings die unterschiedlichen Rechtsformen gemeinschaftlichen Eigentums unterschiedlich gut geeignet.

Das deutsche Recht sieht sehr unterschiedliche Möglichkeiten für die Schaffung gemeinschaftlichen Eigentums vor, bei denen der Grad der Bindung des Eigentums unterschiedlich stark ausgeprägt ist.

Bitte wählen Sie ein Thema:

  • Die (Frauen)Wohngenossenschaft
  • Realisierung eines (Frauen-)Wohnprojekts durch Gründung einer neuen Genossenschaft
  • Realisierung eines (Frauen-)Wohnprojekts durch Beitritt zu einer bestehenden Genossenschaft
  • Realisierung eines (Frauen-)Wohnprojekts unter dem Dach einer "Dachgenossenschaft"
  • Die Stiftung
  • Realisierung eines Frauenwohnprojekts durch eine neu gegründete Stiftung
  • Der eingetragene Verein (e. V.)
  • Realisierung eines Frauenwohnprojekts in der Rechtsform des eingetragenen Vereins
  • Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)

    Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)

    Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), die Kommanditgesellschaft (KG) und die Kombination der beiden Gesellschaftsformen, die GmbH und Co KG sind in Deutschland sehr gebräuchliche Rechtsformen von Wirtschaftsunternehmen, die aber auch von anderen Organisationen genutzt werden können [GmbH].

    Der Vorteil der GmbH liegt in der Haftungsbeschränkung für die Gesellschafterinnen, da diese nur mit dem in die Gesellschaft eingebrachten Kapital (plus einer etwaigen Nachschusspflicht) haften. Die Rechtsform der GmbH und die ihr verwandte Form der [GmbH und Co KG] werden in aller Regel von UnternehmerInnen gewählt, die verhindern wollen, dass sie im Fall eines Konkurses mit ihrem Privatvermögen haften. Das kann auch für Investitionen in Wohnbauten interessant sein – viele der InvestorInnenmodelle (siehe unten) werden von GmbHs realisiert, wobei hier aber die Bewohnerinnen nicht an der Gesellschaft beteiligt sind.

    Möglich ist aber auch (und um dies soll es hier gehen), dass eine Wohnprojektgruppe eine GmbH gründet, die die Wohnungen für das Projekt baut oder erwirbt. Auch in diesem Fall handelt es sich, wie bei der Genossenschaft um gemeinschaftliches Eigentum der Bewohnerinnen, doch unterscheiden sich die rechtlichen Rahmenbedingungen erheblich.

    Wie beim Verein ist der Vorteil der Haftungsbeschränkung gleichzeitig ein Nachteil, denn für etwaige Kreditgeber spielt das haftende Kapital eines Schuldners eine entscheidende Rolle für die Bewertung der Bonität. Zwar braucht eine GmbH, im Gegensatz zum Verein, ein Mindestkapital, doch liegt das bei 25 000 € – ein Betrag, der als Eigenkapital für den Bau oder Erwerb von mehreren Wohnungen absolut unzureichend ist. Wegen der Haftungsbeschränkung muss das Eigenkapital bei der Realisierung eines Wohnprojekts im Rahmen einer GmbH eher höher als niedriger sein als bei individuellem Eigentum. Die Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung durch Solidarkapital erscheinen eher geringer als bei der Genossenschaft oder dem Verein, da der GmbH von ihrer Grundstruktur her jeder soziale Aspekt fehlt. Allerdings kann ein solcher, wie das Beispiel der [gemeinnützigen GmbH] sowie das folgende Beispiel des Mietshäuser-Syndikats zeigen, mit sozialen Aspekten verbunden werden.

    Realisierung eines Wohnprojekts in der Rechtsform einer GmbH – das Konzept des Mietshäuser-Syndikats

    Die langfristige Sicherung sozialer Ziele mit Hilfe der Rechtsform der GmbH wurde vom Freiburger „Mietshäuser-Syndikat“ entwickelt. Das Grundprinzip ist einfach: EigentümerInnen der Wohnungen eines Wohnprojekts sind eine GmbH mit zwei GesellschafterInnen: Einem BewohnerInnenverein und der Mietshäusersyndikat GmbH. Beide GesellschafterInnen haben das gleiche Stimmrecht – keine GesellschafterIn kann die andere überstimmen. Auf diese Weise soll verhindert werden, dass Wohnprojekte, die zum Beispiel aus Abwehrkämpfen gegen den Abriss ihrer Wohnungen oder deren Übernahme durch Spekulanten entstanden sind, nach einer Etablierungsphase ihre ehemaligen Ziele vergessen und die Wohnungen (die mit Hilfe der Solidarität von Unterstützerinnen erworben wurden) „privatisieren“, also z. B. in Einzeleigentum umwandeln oder verkaufen und den Erlös auf die Projektmitglieder aufteilen. Für dieses Ziel hält das Mietshäuser-Syndikat die GmbH als Rechtsform für geeigneter als die Genossenschaft, gerade weil die GmbH keine demokratische Struktur hat und bei einer Zweier-Gesellschaft mit zwei gleichberechtigten Partnern eine Patt-Situation besteht. Die soziale Zielsetzung wird also nicht durch eine Satzung nachhaltig gesichert, sondern durch die Kontrolle einer übergeordneten Organisation, der sich das jeweilige Wohnprojekt unterwirft. Wenn sich allerdings beide GesellschafterInnen einig sind, dann kann ein Hausverkauf stattfinden und die Verkaufserlöse können einschließlich eventueller Wertsteigerungen auf die GesellschafterInnen aufgeteilt werden – ohne dass dies durch eine Satzung oder eine gemeinnützige Verpflichtung verhindert wird. Das [Mietshäuser Syndikat] geht davon aus, dass das Syndikat – im Gegensatz zu dem einen oder anderen Projekt, dauerhaft kein Interesse an einer solch veränderten Geschäftspolitik haben wird. Ein einseitiger Ausstieg aus der Gesellschaft ist auf Grund des Gesellschaftsvertrags für keine der beiden GesellschafterInnen attraktiv.

    Das Finanzierungsproblem für das jeweilige Wohnprojekt ist mit dieser Rechtsform allerdings nicht gelöst. Denn die GmbH erhält zwar das Eigentum an den Wohnungen, trägt aber nur zu einem geringen Teil zur Finanzierung des Erwerbs in Höhe des für GmbHs derzeit nötigen Mindestkapitals von 25 000 € bei. Die Finanzierung des Erwerbs mit „Direktkrediten“ und Bankkrediten muss von dem jeweiligen Projekt organisiert werden, wobei das Syndikat „mit know how“ bei der Finanzierung hilft.

    Das Konzept ist inzwischen von der Beginenstiftung Tübingen bei ihrem zweiten (geplanten) Projekt aufgegriffen worden. Auch hier soll die eine Gesellschafterin, die Beginenstiftung, die Immobilien dauerhaft vor „Privatisierung, Umnutzung und Spekulation“ schützen, während die andere Gesellschafterin, der Hausverein, in der GmbH die Bewohnerinnen repräsentiert.


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  • Die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR)

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