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Quellen und Anmerkungen

Leitfaden - Rechtsformen

Gemeinschaftliches Eigentum der Bewohnerinnen

Gemeinschaftliches Eigentum erscheint sehr vielen Wohnprojekten (nicht nur den Frauenwohnprojekten) zumindest in der Anfangsphase als ideale Form zur Realisierung eines Wohnprojekts. Gemeinschaftliches Eigentum verbindet vom Grundprinzip her die Vorteile des Eigentums, insbesondere weitgehende Entscheidungsmöglichkeiten über die bauliche Gestaltung und deren Veränderung, aber auch rechtliche Sicherheit vor dem Wohnungsverlust (Schutz vor Kündigung) mit dem Solidargedanken der Gemeinschaft, also der Sozialbindung des Eigentums, die allerdings bei den verschiedenen Formen des gemeinschaftlichen Eigentums sehr unterschiedlich ausgeprägt ist. Bei Frauenwohnprojekten, die gemeinschaftliches Eigentum anstreben, spielt oft der Gedanke der Schaffung von Vermögen in Frauenhand eine wichtige Rolle. Die Projekte weisen zu Recht auf die bekannte, sehr schiefe Verteilung von Arbeit, Einkommen und Vermögen hin. Frauen haben nach Schätzungen des Statistischen Bundesamts nur etwa 70 % des Vermögens der Männer [l_9]. Dabei geht es den Projekten allerdings nicht (nur) darum, diese schiefen Vermögensverhältnisse zu ändern, sondern auch darum, das Vermögen dauerhaft für eine Frauengemeinschaft zu binden. Die Wohnungen sollen deshalb der Kapitalverwertung (d. h. der individuellen Realisierung eventueller Wertsteigerungen der Wohnungen bzw. Gebäude) entzogen werden, auch soll eine Weitergabe (durch Veräußerung, Schenkung oder Erbe) an Personen verhindert werden, die nichts mit dem Projekt zu tun haben.

Ein wesentlicher Gedanke der Schaffung von gemeinschaftlichem Eigentum ist auch die Erwartung, dass bei gemeinschaftlichem Eigentum die Unterschiede zwischen den beteiligten Frauen bezüglich ihrer ökonomischen Situation ausgeglichen werden können und deshalb auch für Frauen, die es sich sonst nicht leisten könnten, eine Beteiligung an dem gemeinschaftlichen Eigentum möglich ist und dass es darüber hinaus bei gemeinschaftlichem Eigentum eher gelingt, (Solidar-)kapital von Dritten einzuwerben, wodurch die Eigentumsbildung erleichtert wird. Ein weiteres Motiv für die Schaffung gemeinschaftlichen Eigentums ist u. U. auch der Wunsch, vorhandenes oder neu geschaffenes Vermögen/Eigentum im Vererbungsfall dem Zugriff des Fiskus zu entziehen. Dazu sind allerdings die unterschiedlichen Rechtsformen gemeinschaftlichen Eigentums unterschiedlich gut geeignet.

Das deutsche Recht sieht sehr unterschiedliche Möglichkeiten für die Schaffung gemeinschaftlichen Eigentums vor, bei denen der Grad der Bindung des Eigentums unterschiedlich stark ausgeprägt ist.

Bitte wählen Sie ein Thema:

  • Die (Frauen)Wohngenossenschaft
  • Realisierung eines (Frauen-)Wohnprojekts durch Gründung einer neuen Genossenschaft
  • Realisierung eines (Frauen-)Wohnprojekts durch Beitritt zu einer bestehenden Genossenschaft
  • Realisierung eines (Frauen-)Wohnprojekts unter dem Dach einer "Dachgenossenschaft"
  • Die Stiftung
  • Realisierung eines Frauenwohnprojekts durch eine neu gegründete Stiftung
  • Der eingetragene Verein (e. V.)
  • Realisierung eines Frauenwohnprojekts in der Rechtsform des eingetragenen Vereins

    Das Problem der Realisierung eines Frauenwohnprojekts in der Rechtsform des Vereins liegt jedoch nicht so sehr auf der rechtlichen, sondern auf der materiellen Ebene. Wie kommt der Verein an die Wohnungen? Zum einen hat ein Idealverein – vor allem wenn er neu gegründet wurde bzw. kein nennenswertes Vermögen besitzt – erhebliche Probleme, in ausreichendem Maße Kredite zum Bau oder Erwerb von Wohnraum zu erhalten. Denn der Verein ist aus Sicht der Gläubiger eine risikoreiche Rechtsform: Die Haftungssumme des Vereins beschränkt sich auf das Vereinsvermögen, weder Vorstand noch Mitglieder sind haftbar (außer bei schuldhaftem Verhalten). Das gilt, falls in der Satzung die Nachschusspflicht ausgeschlossen wurde, zwar auch für die Genossenschaft, doch werden deren wirtschaftliche Basis und ihr wirtschaftliches Gebaren von einem Prüfverband regelmäßig geprüft. Auch die Stiftung unterliegt, wie geschildert, einer regelmäßigen Prüfung. Nicht so der Verein – der ja im Prinzip „nicht-wirtschaftlich“ ist.

    Neben der Bonität fehlt dem eingetragenen Verein auch ein leicht handhabbares Instrument, um von Bewohnerinnen Eigenkapitalbeiträge zu erheben, wie dies der Genossenschaft über ihre Geschäftsanteile möglich ist. Denn ein Vereinsmitglied erwirbt – im Gegensatz zum Erwerb von Genossenschaftsanteilen – durch den Mitgliedsbeitrag keine Eigentumsrechte, weshalb eine Rückzahlung von Beiträgen bei Ausscheiden des Mitglieds im Gegensatz zur Genossenschaft nicht möglich ist. Diesbezüglich gleicht der Verein eher der Stiftung (wobei die Stiftung wie dargelegt für (Zu-)Stifterinnen weit größere Möglichkeiten bietet, aus ihrer Zuwendung an die Stiftung Nutzen zu ziehen als bei einer Zuwendung an einen Verein). Allenfalls bei Auflösung des Vereins kann das Vereinsvermögen auf die Mitglieder aufgeteilt werden, wenn der Verein ausschließlich den Interessen seiner Mitglieder diente. Dann handelt es sich allerdings nicht um einen gemeinnützigen Verein. Bei einem gemeinnützigen Verein muss dagegen ein eventuelles Vereinsvermögen bei Auflösung des Vereins wieder an eine gemeinnützige Organisation gehen [Verein]. Mitgliedsbeiträge und Spenden sind bei gemeinnützigen Vereinen also auf Dauer der Rückforderung durch das Mitglied entzogen.

    Quasi zum Ausgleich dieser „Vermögensbindung“ können Mitgliedsbeiträge und Spenden an einen gemeinnützigen Verein bei der Einkommensteuer als Sonderausgaben geltend gemacht werden. Hier gelten die gleichen Bedingungen wie bei der gemeinnützigen Stiftung, allerdings ohne die Möglichkeit der zusätzlichen Höchstbeträge für die Zustiftung. Die Möglichkeiten der Steuerersparnis für Zuwendungen an gemeinnützige Vereine sind also deutlich geringer als bei der Stiftung [Stiftung]. Ob diese Steuerermäßigungen allerdings ausreichen, um die fehlende Möglichkeit der Rückzahlung von Mitgliedsbeiträgen an den Verein auszugleichen (wie sie bei der Genossenschaft bezüglich der Beiträge zum Erwerb von Genossenschaftsanteilen möglich ist) kann nur im Einzelfall entschieden werden.

    Bezüglich der Möglichkeit, das Eigenkapital des Vereins durch langfristige (zinslose) Darlehen von Bewohnerinnen zu ersetzen, sind Genossenschaft und Verein im Prinzip gleichgestellt. In beiden Fällen werden die Darlehen zurückbezahlt bzw. mit der Miete oder Nutzungsgebühr verrechnet. Allerdings ist die Gefahr des Verlustes auf Grund einer Zahlungsunfähigkeit bei einem Verein wegen der fehlenden kontinuierlichen Überprüfung des wirtschaftlichen Konzepts und des wirtschaftlichen Gebarens vermutlich größer als bei der von einem Prüfverband regelmäßig überprüften Genossenschaft.

    Position der Bewohnerinnen
    Wie bei der Stiftung unterscheidet sich die Position der Bewohnerinnen von Wohnungen eines Vereins formalrechtlich nicht von der

    Position von Mieterinnen in einem von einer Investorin/einem Investor errichteten Projekt (siehe weiter unten). Tatsächlich jedoch kann sich die Position der Bewohnerinnen von Wohnungen eines Vereins erheblich von der Position von Mieterinnen eines Investorenprojekts unterscheiden, da die Bewohnerin über ihre Mitgliedschaft im Verein Einfluss auf das Geschäftsgebaren des Vereins hat. Allerdings kommt es dabei darauf an, in welchem zahlenmäßigen Verhältnis die Bewohnerinnen zu den übrigen Vereinsmitgliedern stehen, die möglicherweise andere Interessen haben (z. B. das Interesse an einer möglichst rentablen Verwertung des Vereinsvermögens, um Gelder für die Vereinsziele zu beschaffen). Dem könnte dadurch entgegen gewirkt werden, dass die Mitgliedschaft auf die Bewohnerinnen des Wohnprojekts beschränkt wird und Außenstehenden nur eine Fördermitgliedschaft ohne Stimmrecht zugebilligt wird, was aber wegen des Gebots der Förderung der Allgemeinheit mit einer möglicherweise angestrebten Gemeinnützigkeit Probleme bereiten könnte.

    Zusammenfassend lässt sich sagen: Der eingetragene Verein ist für den Zusammenschluss von Interessentinnen und/oder Bewohnerinnen eines Wohnprojekts sehr gut geeignet. Als Rechtsform für gemeinschaftliches Eigentum an Wohnungen eignet er sich dagegen, insbesondere wegen der Finanzierungsprobleme, nur bedingt. Gelingen kann dies – so ist zumindest aus den in unserer Dokumentation enthaltenen Beispielen zu schließen – vor allem unter zwei Voraussetzungen: Wenn der Erwerb der Wohnungen in hohem Maße durch Selbsthilfemaßnahmen und/oder Fördermittel finanziert wird und/oder wenn die Wohnungen von einem bestehenden Verein mit einem Vermögensgrundstock erworben/gebaut werden. Die Neugründung eines Vereins zum Bau von Wohnungen für ein Wohnprojekt scheint dagegen kein sehr tragfähiger Ansatz.

    Zu prüfen ist allenfalls die Anmietung von Wohnraum durch einen Verein, auch wenn dieser Verein, wie bereits unter dem Stichwort „Dachgenossenschaft“ dargelegt (siehe oben), nicht die Befreiung von der Körperschaftssteuer beanspruchen kann, die einem Verein gewährt wird, der eigene Wohnungen an seine Mitglieder vermietet (§ 5 (1) Nr. 10 Körperschaftssteuergesetz). Eine Körperschaftssteuerpflicht ist allerdings dann unerheblich, wenn kein Gewinn erzielt wird, wenn also die Mieten nur „durchgereicht“ werden. Ein solches Mietmodell wird beispielsweise von dem zweitältesten in unserer Dokumentation vorgestellten Projekt, dem Sarah Café und Kulturzentrum von und für Frauen praktiziert, das seit nunmehr fast 30 Jahren ein Café und Kulturzentrum mit einem Frauenwohnprojekt verbindet und dazu als Generalmieterin ein Gebäude mit ca. 600 m² Wohn- und Nutzfläche von einer privaten Vermieterin gemietet hat. Die Gemeinnützigkeit des Vereins resultiert aus der Kulturarbeit, die Wohnungsvermietung gehört allerdings zum wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb, doch werden keine Gewinne erwirtschaftet.


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  • Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)
  • Die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR)

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