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Quellen und Anmerkungen

Leitfaden - Rechtsformen

Gemeinschaftliches Eigentum der Bewohnerinnen

Gemeinschaftliches Eigentum erscheint sehr vielen Wohnprojekten (nicht nur den Frauenwohnprojekten) zumindest in der Anfangsphase als ideale Form zur Realisierung eines Wohnprojekts. Gemeinschaftliches Eigentum verbindet vom Grundprinzip her die Vorteile des Eigentums, insbesondere weitgehende Entscheidungsmöglichkeiten über die bauliche Gestaltung und deren Veränderung, aber auch rechtliche Sicherheit vor dem Wohnungsverlust (Schutz vor Kündigung) mit dem Solidargedanken der Gemeinschaft, also der Sozialbindung des Eigentums, die allerdings bei den verschiedenen Formen des gemeinschaftlichen Eigentums sehr unterschiedlich ausgeprägt ist. Bei Frauenwohnprojekten, die gemeinschaftliches Eigentum anstreben, spielt oft der Gedanke der Schaffung von Vermögen in Frauenhand eine wichtige Rolle. Die Projekte weisen zu Recht auf die bekannte, sehr schiefe Verteilung von Arbeit, Einkommen und Vermögen hin. Frauen haben nach Schätzungen des Statistischen Bundesamts nur etwa 70 % des Vermögens der Männer [l_9]. Dabei geht es den Projekten allerdings nicht (nur) darum, diese schiefen Vermögensverhältnisse zu ändern, sondern auch darum, das Vermögen dauerhaft für eine Frauengemeinschaft zu binden. Die Wohnungen sollen deshalb der Kapitalverwertung (d. h. der individuellen Realisierung eventueller Wertsteigerungen der Wohnungen bzw. Gebäude) entzogen werden, auch soll eine Weitergabe (durch Veräußerung, Schenkung oder Erbe) an Personen verhindert werden, die nichts mit dem Projekt zu tun haben.

Ein wesentlicher Gedanke der Schaffung von gemeinschaftlichem Eigentum ist auch die Erwartung, dass bei gemeinschaftlichem Eigentum die Unterschiede zwischen den beteiligten Frauen bezüglich ihrer ökonomischen Situation ausgeglichen werden können und deshalb auch für Frauen, die es sich sonst nicht leisten könnten, eine Beteiligung an dem gemeinschaftlichen Eigentum möglich ist und dass es darüber hinaus bei gemeinschaftlichem Eigentum eher gelingt, (Solidar-)kapital von Dritten einzuwerben, wodurch die Eigentumsbildung erleichtert wird. Ein weiteres Motiv für die Schaffung gemeinschaftlichen Eigentums ist u. U. auch der Wunsch, vorhandenes oder neu geschaffenes Vermögen/Eigentum im Vererbungsfall dem Zugriff des Fiskus zu entziehen. Dazu sind allerdings die unterschiedlichen Rechtsformen gemeinschaftlichen Eigentums unterschiedlich gut geeignet.

Das deutsche Recht sieht sehr unterschiedliche Möglichkeiten für die Schaffung gemeinschaftlichen Eigentums vor, bei denen der Grad der Bindung des Eigentums unterschiedlich stark ausgeprägt ist.

Bitte wählen Sie ein Thema:

  • Die (Frauen)Wohngenossenschaft
  • Realisierung eines (Frauen-)Wohnprojekts durch Gründung einer neuen Genossenschaft
  • Realisierung eines (Frauen-)Wohnprojekts durch Beitritt zu einer bestehenden Genossenschaft
  • Realisierung eines (Frauen-)Wohnprojekts unter dem Dach einer "Dachgenossenschaft"
  • Die Stiftung
  • Realisierung eines Frauenwohnprojekts durch eine neu gegründete Stiftung
  • Der eingetragene Verein (e. V.)

    Gelegentlich wird von Projektgruppen auch die Realisierung eines Wohnprojekts durch einen Verein diskutiert. Umgesetzt wurde diese Idee z. B. vom Hexenhaus in Berlin, das aus einer Hausbesetzung hervorgegangen ist und bei dem sich die Gründung einer Genossenschaft als zu langwierig erwiesen hat, sowie von AMANDA e. V. in Rostock.

    Vorteile des Vereins sind – aus der Sicht der Initiatorinnen und Mitglieder – die einfache Gründung, die Beschränkung der Haftung auf das Vereinsvermögen, die einfache rechtliche Handhabung und das Fehlen eines Mindestkapitals und irgendwelcher finanzieller Kontrolle. Im Gegensatz zur Genossenschaft oder auch zur Stiftung gibt es nämlich keine regelmäßige Prüfung der finanziellen Situation des Vereins. Diese Vorteile sind jedoch gleichzeitig auch ein Nachteil: Wegen der Haftungsbeschränkung und des Fehlens jeglicher Kontrolle der Finanzen hat ein Verein (so er nicht ein erhebliches Vermögen besitzt) eine sehr geringe Bonität, so dass es de facto schwierig und teuer ist, bei einer Vereinskonstruktion die notwendigen Kredite, ohne die Eigentumserwerb im Immobilienbereich in aller Regel nicht möglich ist, zu bekommen. Auch die Inanspruchnahme öffentlicher Fördergelder für den Bau oder Erwerb von Wohnungen ist für Vereine schwierig, da es für Vereine – noch weit mehr als für neu gegründete Genossenschaften – höchst schwierig sein dürfte, die geforderte Zuverlässigkeit und Eignung nachzuweisen. Zur Vorbereitung eines Wohnprojekts und auch als Organisation der Bewohnerinnen ist der eingetragene Verein eine sehr geeignete Rechtsform – als Rechtsform für gemeinschaftliches Eigentum ist er dagegen nur unter besonderen Voraussetzungen die erste Wahl.

    Rechtliche Grundlagen
    Das Bürgerliche Gesetzbuch, in dem die rechtlichen Grundlagen des Vereins enthalten sind, kennt zwar drei Arten von Vereinen, doch spielt faktisch nur der rechtfähige „nicht-wirtschaftliche“ Verein, „dessen Zweck nicht auf einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gerichtet ist“ (§ 21 BGB) eine Rolle [f_12]. Dieser Vereinstyp, auch Idealverein genannt, erlangt seine Rechtsfähigkeit durch Eintragung in das Vereinsregister. Alle Vereine, die das Kürzel e. V. verwenden, sind solche Idealvereine. Ein Idealverein ist jedoch noch nicht notwendigerweise gemeinnützig. Voraussetzung für die Gemeinnützigkeit ist ein gemeinnütziger Zweck und eine auf diesen Zweck gerichtete Tätigkeit.

    Die rechtliche Definition des e. V. weist bereits darauf hin, dass mit Vereinen vom Typ e. V. keine (großen) Geschäfte zu machen sind. Allerdings lässt das Gesetz eine Tür zum wirtschaftlichen Handeln eines Vereins offen, nämlich den wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb als einen Teil des Vereins, der in bestimmten Fällen auch „wirtschaftlicher Zweckbetrieb“ sein kann. Die Abgrenzung des wirtschaftlichen Zweckbetriebs vom wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb ist in der Praxis häufig strittig, für gemeinnützige Vereine jedoch von erheblicher Bedeutung, denn der wirtschaftliche Zweckbetrieb ist steuerlich begünstigt, der wirtschaftliche Geschäftsbetrieb jedoch nicht. In jedem Fall muss die Hauptaktivität des Vereins auf die in der Satzung genannten Ziele gerichtet sein [Verein].

    Das Vermieten eigener Wohnungen allerdings ist keine wirtschaftliche Tätigkeit, sondern zählt zur Vermögensverwaltung des Vereins, die auch bei Idealvereinen unproblematisch ist. Besitzt also ein Verein Wohnungen, so kann er diese vermieten (an Vereinsmitglieder oder an andere), ohne dass dies als wirtschaftliche Betätigung gilt19 [f_13]. Ein Verein, dessen Hauptzweck aus der Vermietung von Wohnraum an seine Mitglieder besteht und der mindestens 90 % seiner Einnahmen aus der Vermietung von Wohnungen an seine Mitglieder bezieht, ist nach § 5 (1) Nr. 10 KStG von der Körperschaftssteuer (und in Folge dessen auch von Gewerbesteuer) befreit. Der Verein ist insoweit den Vermietungsgenossenschaften (siehe oben) gleichgestellt. Die Anerkennung der Gemeinnützigkeit ist hierfür nicht notwendig. Die Steuerbefreiung erfolgt vielmehr in Angleichung der Steuerbefreiung von Eigentümerinnen, die ihre eigene Wohnung nutzen. Insofern ist die Vermietung nur an Vereinsmitglieder notwendig, um die Steuerbefreiung zu erlangen.

    Ob dagegen ein Verein, der Wohnungen an Vereinsmitglieder vermietet, die Gemeinnützigkeit erlangen kann, hängt von den Rahmenbedingungen ab. Denkbar ist, in leichter Abwandlung des Ziels der SAPPhO-Stiftung, ein Vereinsziel wie „Erweiterung der Möglichkeiten zur Altenselbsthilfe und Altenhilfe“ durch „Schaffung von Bedingungen, dass sich Frauen im Alter neue Möglichkeiten des Zusammenlebens erarbeiten können“ oder das Vereinsziel der „Jugendhilfe“ durch „Schaffung von solidarischen Wohn- und Lebensbedingungen für allein erziehende Frauen in Hausgemeinschaften“. Die Frage ist allein, ob die Bedingung der Förderung der Allgemeinheit gegeben ist. Denn nach der Abgabenordnung ist eine „Förderung der Allgemeinheit nicht gegeben, wenn der Kreis der Personen, dem die Förderung zugute kommt, fest abgeschlossen ist“. Gründet also eine Gruppe von Frauen einen Verein, um Wohnungen für sich zu beschaffen und darin zu wohnen und betreibt sonst keine weiteren Vereinsaktivitäten, dann wird die „Förderung der Allgemeinheit“ vermutlich bestritten werden [f_14].


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  • Realisierung eines Frauenwohnprojekts in der Rechtsform des eingetragenen Vereins
  • Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)
  • Die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR)

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