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Quellen und Anmerkungen

Leitfaden - Rechtsformen

Gemeinschaftliches Eigentum der Bewohnerinnen

Gemeinschaftliches Eigentum erscheint sehr vielen Wohnprojekten (nicht nur den Frauenwohnprojekten) zumindest in der Anfangsphase als ideale Form zur Realisierung eines Wohnprojekts. Gemeinschaftliches Eigentum verbindet vom Grundprinzip her die Vorteile des Eigentums, insbesondere weitgehende Entscheidungsmöglichkeiten über die bauliche Gestaltung und deren Veränderung, aber auch rechtliche Sicherheit vor dem Wohnungsverlust (Schutz vor Kündigung) mit dem Solidargedanken der Gemeinschaft, also der Sozialbindung des Eigentums, die allerdings bei den verschiedenen Formen des gemeinschaftlichen Eigentums sehr unterschiedlich ausgeprägt ist. Bei Frauenwohnprojekten, die gemeinschaftliches Eigentum anstreben, spielt oft der Gedanke der Schaffung von Vermögen in Frauenhand eine wichtige Rolle. Die Projekte weisen zu Recht auf die bekannte, sehr schiefe Verteilung von Arbeit, Einkommen und Vermögen hin. Frauen haben nach Schätzungen des Statistischen Bundesamts nur etwa 70 % des Vermögens der Männer [l_9]. Dabei geht es den Projekten allerdings nicht (nur) darum, diese schiefen Vermögensverhältnisse zu ändern, sondern auch darum, das Vermögen dauerhaft für eine Frauengemeinschaft zu binden. Die Wohnungen sollen deshalb der Kapitalverwertung (d. h. der individuellen Realisierung eventueller Wertsteigerungen der Wohnungen bzw. Gebäude) entzogen werden, auch soll eine Weitergabe (durch Veräußerung, Schenkung oder Erbe) an Personen verhindert werden, die nichts mit dem Projekt zu tun haben.

Ein wesentlicher Gedanke der Schaffung von gemeinschaftlichem Eigentum ist auch die Erwartung, dass bei gemeinschaftlichem Eigentum die Unterschiede zwischen den beteiligten Frauen bezüglich ihrer ökonomischen Situation ausgeglichen werden können und deshalb auch für Frauen, die es sich sonst nicht leisten könnten, eine Beteiligung an dem gemeinschaftlichen Eigentum möglich ist und dass es darüber hinaus bei gemeinschaftlichem Eigentum eher gelingt, (Solidar-)kapital von Dritten einzuwerben, wodurch die Eigentumsbildung erleichtert wird. Ein weiteres Motiv für die Schaffung gemeinschaftlichen Eigentums ist u. U. auch der Wunsch, vorhandenes oder neu geschaffenes Vermögen/Eigentum im Vererbungsfall dem Zugriff des Fiskus zu entziehen. Dazu sind allerdings die unterschiedlichen Rechtsformen gemeinschaftlichen Eigentums unterschiedlich gut geeignet.

Das deutsche Recht sieht sehr unterschiedliche Möglichkeiten für die Schaffung gemeinschaftlichen Eigentums vor, bei denen der Grad der Bindung des Eigentums unterschiedlich stark ausgeprägt ist.

Bitte wählen Sie ein Thema:

  • Die (Frauen)Wohngenossenschaft
  • Realisierung eines (Frauen-)Wohnprojekts durch Gründung einer neuen Genossenschaft
  • Realisierung eines (Frauen-)Wohnprojekts durch Beitritt zu einer bestehenden Genossenschaft
  • Realisierung eines (Frauen-)Wohnprojekts unter dem Dach einer "Dachgenossenschaft"
  • Die Stiftung
  • Realisierung eines Frauenwohnprojekts durch eine neu gegründete Stiftung

    Trotz des erforderlichen Kapitals eignet sich die Stiftung gerade für (Frauen-)Wohnprojekte, wie das Beispiel der Stiftung SAPPhO Frauenwohnstiftung zeigt. Hierzu tragen zwei Faktoren bei: zum einen ist es nicht erforderlich, Geld in eine Stiftung einzubringen. Das gestiftete Vermögen kann vielmehr auch in Form von Sachwerten, z. B. Eigentumswohnungen, eingebracht werden, die dann an Projektfrauen vermietet werden. Zum anderen kann das Stiftungskapital auch durch sog. Zustiftungen sukzessive aufgebaut werden. Zustiftungen werden in das bestehende Vermögen einer Stiftung eingegliedert, für sie gelten die gleichen Regeln wie für das ursprüngliche Stiftungsvermögen. Diese Prinzipien nutzt die SAPPhO-Stiftung, indem sie (erfolgreich) für die Zustiftung von Wohnungseigentum (oder sonstigem Vermögen) wirbt.

    Besonders reizvoll ist dabei, dass eine solche Stiftung auch schon zu Lebzeiten möglich ist, ohne dass die Stifterin die Möglichkeit zur Nutzung ihrer Wohnung verliert. Denn eine Stiftung zu Lebzeiten kann mit einem sogenannten „Nießbrauch“ verbunden werden [Nießbrauch], der der Stifterin bis zu ihrem Lebensende das Recht auf den Nutzen aus dem gestifteten Vermögen – im Fall einer gestifteten Wohnung also das Recht auf die Nutzung der Wohnung oder auf die Mietüberschüsse aus der Vermietung der Wohnung – belässt. Ein solcher Nießbrauch kann auch für eine dritte Person, etwa die Freundin der Stifterin, festgelegt werden. Eine solche Stiftung ist aus der Sicht der Stifterin mit vier Vorteilen verbunden: Zum Ersten kann sie das gestiftete Vermögen bei ihrer Einkommensteuer in einem gewissen Rahmen steuermindernd gelten machen [Stiftung]. Zum Zweiten kann sie, ohne die Gemeinnützigkeit der Stiftung zu gefährden, weiterhin einen Nutzen aus ihrem Vermögen ziehen. Zum Dritten können mit einer Schenkung zu Lebzeiten, wenn sie rechtzeitig geschieht, Pflichtteilsansprüche umgangen werden [Erbrecht]. Und zum Vierten wird das Vermögen der Stifterin bei der Übertragung an eine gemeinnützige Stiftung dem Zugriff des Staates über die Erbschaftssteuer entzogen. Handelt es sich bei der Stiftung um eine Stiftung, deren Zweck auf die Förderung des Zusammenlebens von Frauen gerichtet ist, kann tatsächlich von einer dauerhaften Sicherung des Vermögens „in Frauenhand“ gesprochen werden.

    Das Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht privilegiert in sehr hohem Maße die Vererbung an enge Verwandte (Kinder, Ehepartner, Eltern), während entfernte Verwandte und FreundInnen mit hohen Steuern belastet werden. Das galt bis zur Erbschaftssteuerreform von Ende 2008 auch für eingetragene LebenspartnerInnen. Ab 2009 sind letztere zumindest teilweise (bei den Freibeträgen und bei der Steuerbefreiung selbstgenutzten Wohnungseigentums) Ehegatten gleichgestellt, müssen jedoch, falls trotz der vergleichsweise hohen Freibeträge ein steuerpflichtiges Erbe anfällt, den gleichen Steuersatz bezahlen wie nicht-verwandte Personen [Erbschaftssteuer].

    Die Erbschaftssteuerbefreiung einer Stiftung kann deshalb vor allem für Frauen interessant sein, die ihr Vermögen (z. B. eine Wohnung) einer Freundin vererben wollen. Wird die Wohnung an die Freundin vererbt, so braucht diese erhebliche Ersparnisse, um die Erbschaftssteuer bezahlen zu können. Hat sie diese nicht, muss sie unter Umständen die Wohnung verkaufen, um die Erbschaftssteuer bezahlen zu können, denn diese ist nach Antritt des Erbes in einer Summe fällig. Wird die Wohnung dagegen einer gemeinnützigen Stiftung vererbt, verbunden mit einem lebenslangen Nießbrauch für die Freundin, muss die Freundin zwar Erbschaftssteuer für den Nießbrauch bezahlen, doch wird diese in jährlichen Raten fällig und ist deutlich geringer als bei der Vererbung der Wohnung [Nießbrauch]. Für eingetragene Lebenspartnerinnen ist eine solche Lösung seit der Reform weniger von Interesse – außer wenn es sich nicht um eine Wohnung handelt, die die Erblasserin bis zum Tode bewohnt hat und in der die Erbin mindestens noch 10 Jahre wohnt.

    Das Konzept funktioniert allerdings nur, wenn die Stiftung als gemeinnützig anerkannt wird. Die Vermietung von Wohnungen ist an sich noch kein gemeinnütziger Zweck, sondern gehört zur Vermögensverwaltung einer Stiftung. Damit die Voraussetzung der Gemeinnützigkeit gegeben ist, muss die Vermietung selbst oder die Erträge daraus einem gemeinnützigen Zweck dienen. Dieser ist bei der SAPPhO Frauenwohnstiftung „die Schaffung von Bedingungen, dass sich Lesben im Alter neue Lebens- und Wohnformen und Möglichkeiten des Zusammenlebens erarbeiten können“ – als „Verbesserung und Erweiterung der bestehenden Möglichkeiten der Altenselbsthilfe und der Altenhilfe“. Zu den Bedingungen, die die Stiftung zur Verbesserung der Möglichkeiten der Altenselbsthilfe schaffen will, gehören die „Gründung von Wohn- und Hausgemeinschaften zur Selbsthilfe im Alter“ sowie der „Erhalt und die Schaffung preisgünstigen Wohnraums“ für diesen Zweck [Beispielsatzung SAPPhO]. „Preisgünstig“ heißt allerdings nicht „vergünstigt“. Denn da das Stiftungsvermögen ungeschmälert zu erhalten ist, muss bei der Vermietung der Wohnungen auf zumindest kostendeckende Mieten geachtet bzw. ein Ertrag erwirtschaftet werden, mit dem der Stiftungszweck erfüllt werden kann. So heißt es z. B. in der Satzung von SAPPhO Frauenwohnstiftung, dass „die Unterhaltung des Stiftungsvermögens aus den Erträgen der Stiftung finanziert werden muss“. Nur im Notfall können Zustiftungen (aber nicht das ursprüngliche Stiftungsvermögen) hierzu herangezogen werden. Wird ein Wohnprojekt mit Hilfe einer (gemeinnützigen) Stiftung realisiert, ist es also nicht ohne weiteres möglich, Mietverbilligungen zu gewähren, es sei denn, die Mietverbilligungen werden aus Überschüssen der Stiftung oder aus Spenden finanziert und ein entsprechender Stiftungszweck ist in der Satzung enthalten. Aus diesem Grund heißt es in der Satzung der SAPPhO-Stiftung, dass „im Falle von Vermögenszuwachs bei Bedürftigkeit soziale Hilfen gegeben werden“ können.

    Das Vorstehende macht deutlich: Die Rechtsform der Stiftung ist für ein Wohnprojekt vor allem dann interessant, wenn – von den Projektfrauen oder Dritten – nennenswerte Beträge, sei es in Geld- oder Sachform, eingebracht werden können und Interesse an einer dauerhaften Bindung dieses Vermögens besteht. Das Stiftungsmodell eignet sich deshalb besonders für solche Gruppen, die mit dem Wohnprojekt ein starkes gesellschaftliches Anliegen verfolgen und ein dauerhaftes Zeichen setzen wollen. Dann ist die gemeinnützige Stiftung eine gute Möglichkeit, den Staat in erheblichem Maß an der Realisierung des Wohnprojekts zu beteiligen. Denn nicht nur die gemeinnützige Stiftung ist steuerlich privilegiert – auch Stifterinnen, Zustifterinnen und Spenderinnen können in erheblichem Umfang steuerliche Vorteile erzielen. Die Möglichkeit der Steuerersparnis ist dabei umso höher, je höher das Einkommen ist [Stiftung].

    Trotzdem ist die Realisierung ihres Projekts durch eine (neu gegründete) Stiftung von mehreren Frauenwohnprojekten zunächst überlegt, doch bisher nur sehr selten realisiert worden. Neben der bereits erwähnten, seit nunmehr 10 Jahren bestehenden SAPPhO Frauenwohnstiftung beschreitet noch die Beginenstiftung in Tübingen diesen Weg. Der ebenfalls vor 10 Jahren gestartete Versuch des Beginenwerks in Berlin zur Gründung einer Stiftung zur Schaffung von Wohnungen für Frauen konnte dagegen bis heute nicht umgesetzt werden, das Wohnprojekt des Beginenwerks Berlin wurde vielmehr als Eigentumsprojekt nach Wohnungseigentumsgesetz realisiert (siehe dazu unten). Wie nachhaltig ein Frauenwohnprojekt in Form einer Stiftung wirken kann, zeigen einige noch heute existierende Wohnprojekte aus der Gründerzeit, so zum Beispiel das „Damenstift“ der Nyegaard-Stiftung in Hamburg mit 53 Wohnungen, das für „Witwen gebildeter Stände“ von einer Frau gestiftet wurde. Das Stift ist noch heute bewohnt, wird allerdings inzwischen nicht nur an ältere Frauen, sondern auch an Studierende vermietet – vorübergehend, wie es heißt, bis der Instandhaltungs- und Modernisierungsstau aufgelöst ist. Diese Übergangsfrist währt allerdings schon mehr als 25 Jahre – einerseits ein Beispiel für die Interpretationsmöglichkeiten von Stiftungszwecken, andererseits aber auch ein Hinweis auf die Schwierigkeiten des Vermögenserhalts von Stiftungen, wenn diese keine Zustiftungen erfahren. Denn die Mieteinnahmen, die im Sinne der Stifterin niedrig sind, reichen nicht aus, um die notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen zu finanzieren, was zu einem desolaten Zustand, sehr hohen Heizkosten und dadurch bedingten Vermietungsschwierigkeiten geführt hat – so zumindest die Lesart der Stiftung. Im Grunde hat jedoch der Stiftungsgedanke inzwischen mehr als 100 Jahre überdauert.

    Position der Bewohnerinnen
    Im Unterschied zur Genossenschaft sind die Bewohnerinnen eines von einer Stiftung errichteten Wohnprojekts keine Mit-Eigentümerinnen, auch können sie nicht Mitglieder der Stiftung werden, denn die Stiftung kennt keine Mitglieder, nur die von der Stifterin bestimmten bzw. nachgewählten Vorstände und gegebenenfalls Mitglieder weiterer Gremien, die aber alle der einmal gegebenen Satzung verpflichtet sind. Demokratische Strukturen wie in der Genossenschaft, die allen Bewohnerinnen ein Mitspracherecht ermöglichen, sind dem Charakter der Stiftung fremd. Formalrechtlich unterscheidet sich die Position der Bewohnerinnen (soweit sie nicht auf Grund eines Nießbrauchs besondere Rechte haben, siehe oben), nicht von der Position von Mieterinnen in einem von einer Investorin/einem Investor errichteten Projekt (siehe unten). Tatsächlich jedoch kann sich die Position der Bewohnerinnen von Stiftungswohnungen erheblich von der Position von Mieterinnen eines Investorenprojekts unterscheiden – wenn nämlich der Stiftungszweck auf eine bestimmte Zielrichtung bei der Vermietung der Wohnungen (z. B. auf die Förderung des Zusammenlebens von Hausgemeinschaften und/oder die Förderung der Selbsthilfe) gerichtet ist. Ein solcher Zweck ermöglicht die Finanzierung und den Unterhalt von Gemeinschaftsräumen durch die Stiftung, soweit Überschüsse vorhanden sind. Mit einem solchen Zweck vereinbar ist auch die weitgehende Selbstverwaltung der Wohnungen durch die Bewohnerinnen (im Sinne der Selbsthilfe). Auf die Stiftung selbst haben die Bewohnerinnen jedoch – im Gegensatz etwa zur Genossenschaft – keinen Einfluss. Die Stiftungsorgane sind allein der Satzung verpflichtet.

    Probleme bei der Realisierung eines Wohnprojekts in der Rechtsform der Stiftung
    Die Realisierung eines Frauenwohnprojekts in der Rechtsform der Stiftung erfordert vor allem zwei Ressourcen: Zeit und Geld bzw. Vermögen. Sie ist, wie die Definition der Stiftung als verselbständigte Vermögensmasse zeigt, als Rechtsform für ein Wohnprojekt vor allem dann geeignet, wenn – aus welcher Quelle und in welcher Form auch immer – nennenswerte Vermögenswerte zur Verfügung stehen bzw. aktiviert werden können. Außerdem ist der Prozess der Errichtung einer Stiftung, das ist zumindest die Erfahrung der SAPPhO-Frauen, zeitaufwendig. „In der Regel braucht es drei Jahre, bis eine Stiftung genehmigt wird. Wir brauchten fünf Jahre“ so Renate Pahnke, Vorstandsfrau der SAPPhO Frauenwohnstiftung [l_63] – wobei die Verzögerungen auch damit zusammenhingen, dass eine lesbische Stiftung gegründet werden sollte. Inzwischen muss allerdings eine Stiftung nicht mehr genehmigt, sondern nur noch anerkannt werden. Inwieweit dies das Verfahren erleichtert bzw. verkürzt, muss sich noch erweisen.


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  • Der eingetragene Verein (e. V.)
  • Realisierung eines Frauenwohnprojekts in der Rechtsform des eingetragenen Vereins
  • Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)
  • Die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR)

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