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Quellen und Anmerkungen

Leitfaden - Rechtsformen

Gemeinschaftliches Eigentum der Bewohnerinnen

Gemeinschaftliches Eigentum erscheint sehr vielen Wohnprojekten (nicht nur den Frauenwohnprojekten) zumindest in der Anfangsphase als ideale Form zur Realisierung eines Wohnprojekts. Gemeinschaftliches Eigentum verbindet vom Grundprinzip her die Vorteile des Eigentums, insbesondere weitgehende Entscheidungsmöglichkeiten über die bauliche Gestaltung und deren Veränderung, aber auch rechtliche Sicherheit vor dem Wohnungsverlust (Schutz vor Kündigung) mit dem Solidargedanken der Gemeinschaft, also der Sozialbindung des Eigentums, die allerdings bei den verschiedenen Formen des gemeinschaftlichen Eigentums sehr unterschiedlich ausgeprägt ist. Bei Frauenwohnprojekten, die gemeinschaftliches Eigentum anstreben, spielt oft der Gedanke der Schaffung von Vermögen in Frauenhand eine wichtige Rolle. Die Projekte weisen zu Recht auf die bekannte, sehr schiefe Verteilung von Arbeit, Einkommen und Vermögen hin. Frauen haben nach Schätzungen des Statistischen Bundesamts nur etwa 70 % des Vermögens der Männer [l_9]. Dabei geht es den Projekten allerdings nicht (nur) darum, diese schiefen Vermögensverhältnisse zu ändern, sondern auch darum, das Vermögen dauerhaft für eine Frauengemeinschaft zu binden. Die Wohnungen sollen deshalb der Kapitalverwertung (d. h. der individuellen Realisierung eventueller Wertsteigerungen der Wohnungen bzw. Gebäude) entzogen werden, auch soll eine Weitergabe (durch Veräußerung, Schenkung oder Erbe) an Personen verhindert werden, die nichts mit dem Projekt zu tun haben.

Ein wesentlicher Gedanke der Schaffung von gemeinschaftlichem Eigentum ist auch die Erwartung, dass bei gemeinschaftlichem Eigentum die Unterschiede zwischen den beteiligten Frauen bezüglich ihrer ökonomischen Situation ausgeglichen werden können und deshalb auch für Frauen, die es sich sonst nicht leisten könnten, eine Beteiligung an dem gemeinschaftlichen Eigentum möglich ist und dass es darüber hinaus bei gemeinschaftlichem Eigentum eher gelingt, (Solidar-)kapital von Dritten einzuwerben, wodurch die Eigentumsbildung erleichtert wird. Ein weiteres Motiv für die Schaffung gemeinschaftlichen Eigentums ist u. U. auch der Wunsch, vorhandenes oder neu geschaffenes Vermögen/Eigentum im Vererbungsfall dem Zugriff des Fiskus zu entziehen. Dazu sind allerdings die unterschiedlichen Rechtsformen gemeinschaftlichen Eigentums unterschiedlich gut geeignet.

Das deutsche Recht sieht sehr unterschiedliche Möglichkeiten für die Schaffung gemeinschaftlichen Eigentums vor, bei denen der Grad der Bindung des Eigentums unterschiedlich stark ausgeprägt ist.

Bitte wählen Sie ein Thema:

  • Die (Frauen)Wohngenossenschaft
  • Realisierung eines (Frauen-)Wohnprojekts durch Gründung einer neuen Genossenschaft
  • Realisierung eines (Frauen-)Wohnprojekts durch Beitritt zu einer bestehenden Genossenschaft
  • Realisierung eines (Frauen-)Wohnprojekts unter dem Dach einer "Dachgenossenschaft"

    Bereits seit einigen Jahren wurden in Hamburg und München Konzepte entwickelt, die die Vorteile der Unterstützung eines Wohnprojekts durch eine bestehende Wohnungsgenossenschaft mit einer weitgehenden Autonomie und Selbstbestimmung von Wohnprojekten zu verbinden suchen, um damit einen Weg zwischen den beiden Alternativen „Beitritt zu einer bestehenden Genossenschaft“ und „Neugründung“ zu eröffnen. Diese zunächst von den Wohnungsgenossenschaften Schanze eG in Hamburg und WoGeno in München praktizierten Konzepte werden inzwischen im Kontext der Bestrebungen zur Wiederbelebung des Genossenschaftsgedankens breit diskutiert. So wurde im Rahmen des ExWoSt-Forschungsfelds „Revitalisierung des Genossenschaftsgedankens“ unter anderem ein „Praxisleitfaden“ zu den Möglichkeiten von „Dachgenossenschaften“ entwickelt. Auch der Dachverband der Beginen strebt die Gründung einer Dachgenossenschaft an – die Vorbereitungen hierzu wurden im Rahmen des ExWoSt-Projekts unterstützt.

    Der Begriff „Dachgenossenschaft“ ist weder rechtlich definiert noch sind die Funktionen der Dachgenossenschaft und/oder die Beziehungen zwischen dem Dach und dem Wohnprojekt sowie die rechtliche Konstruktion eindeutig. Mit dem Begriff „Dachgenossenschaft“ werden vielmehr ganz unterschiedliche Rechts- und Finanzkonstruktionen verbunden, denen nur eines gemein ist: Eine Dachgenossenschaft unterstützt Wohnprojekte durch die Übernahme bestimmter Aufgaben, wobei das jeweilige Projekt einen höheren Grad an Autonomie hat als beim Beitrittsmodell, bei dem eine Genossenschaft Wohnungen für ein Wohnprojekt in mehr oder weniger traditioneller Weise errichtet und an die Projektmitglieder vermietet. Die Dachgenossenschaft ist also kein Dach für Genossenschaften, sondern eine Genossenschaft, die unterschiedlich organisierten Projekten ein mehr oder weniger schützendes Dach bietet.

    Idealtypisch lassen sich drei verschiedene Modelle der Beziehung zwischen Dachgenossenschaft und Projekt unterscheiden [l_8].

    1. Das „zweistufige Modell“, bei dem eine Dachgenossenschaft die Wohnungen für ein Wohnprojekt errichtet und individuelle Nutzungsverträge mit den Bewohnerinnen abschließt. Die Bewohnerinnen sind sowohl Mitglieder der Dachgenossenschaft als auch einer Bewohnerinnen-Organisation. Dieses Modell kommt dem Modell „ Beitritt“ sehr nahe – der Unterschied besteht jedoch darin, dass das Projekt sich als „Hausgemeinschaft“ organisiert, der bestimmte Mitbestimmungsrechte und/oder Aufgaben übertragen werden. Als mögliche Organisationsformen der Hausgemeinschaft kommen verschiedene Rechtsformen in Betracht, so ein eingetragener Verein, eine GbR oder ein „Sonderorgan“ der Dachgenossenschaft [Dachgenossenschaft]. Welche Rechte diese Bewohnerinnen-Organisation hat, muss in einer Vereinbarung ausgehandelt werden. Sie beziehen sich bei den bekannten Beispielen vor allem auf die Gestaltung und Pflege der Außenanlagen, die Nutzung und Verwaltung von Gemeinschaftsräumen und -flächen oder hausmeisterliche Tätigkeiten (wie z. B. bei Gemeinsam Wohnen und Leben mit Kindern Köln). In anderen Punkten, wie z. B. der Wohnungsbelegung, in Finanzierungsfragen oder bei Entscheidungen über Instandhaltungs- und Umbaumaßnahmen hat sie oftmals nur Mitspracherecht. Das zweistufige Modell unterscheidet sich bezüglich der Möglichkeiten der Bewohnerinnen-Organisation im Endeffekt nicht sehr von den Kooperationsvereinbarungen, die auch bei Investorenmodellen schon realisiert worden sind.

    2. Beim „dreistufigen“ Modell ist die Dachgenossenschaft wie beim zweistufigen Modell Eigentümerin der Wohnungen, überlässt die Wohnungen jedoch dem Projekt im Ganzen zur selbst verwalteten Nutzung. Die Dachgenossenschaft schließt dazu mit dem Projekt, das eventuell auch als Mieterinnengenossenschaft organisiert sein kann, einen Generalnutzungsvertrag. Das Projekt bzw. die Projektorganisation schließt dann mit den Bewohnerinnen Einzelmiet- bzw. -nutzungsverträge. Die Projektorganisation ist also Zwischenmieterin der Wohnungen.

    Der Vorteil dieser Konstruktion liegt aus Sicht der Projekte in der größeren Autonomie der Projekte. Sie können über die Wohnungsbelegung und die Mietpreisgestaltung entscheiden und z. B. einkommensabhängige Mieten vereinbaren, wobei allerdings die Gesamteinahmen die Kosten des Generalnutzungsvertrags decken müssen. In welchen anderen Bereichen das Projekt Entscheidungsbefugnis hat, hängt von der jeweiligen Ausgestaltung des Generalnutzungsvertrags ab.

    Ein weiterer Vorteil der Konstruktion aus Sicht des Projekts liegt in der Tatsache, dass die Finanzierung einschließlich der Aufnahme von Darlehen sowie die Beantragung von Fördermitteln Aufgabe der Dachgenossenschaft ist. Damit entfällt eines der Hauptprobleme von Genossenschaften, nämlich das Problem mangelnder Bonität, das die Darlehensbeschaffung neuer Genossenschaften erschwert.

    Was aus Sicht des Projekts ein Vorteil ist, birgt allerdings für die Dachgenossenschaft ein Risiko, ist sie doch auf die Zahlungsfähigkeit der Generalnutzerin – d. h. der Bewohnerinnen-Organisation – angewiesen, um den Kapitaldienst aus den für das Projekt aufgenommenen Darlehen und die sonstigen Kosten zu decken. Die Dachgenossenschaft wird sich auf ein solches Risiko vermutlich nur dann einlassen, wenn das Projekt eine ausreichende Zahlungskraft der Bewohnerinnen nachweist und vor allem ein ausreichendes Eigenkapital einbringt. Das gilt insbesondere, wenn es sich bei der Dachgenossenschaft selbst um eine „junge“ Genossenschaft mit geringer Kapitalkraft handelt. In diesem Fall müssen die Finanzierungsfragen wie beim Modell „Neugründung“ vom Projekt selbst gelöst werden. So nimmt beispielsweise die Dachgenossenschaft Schanze eG ein Projekt erst auf, wenn die Finanzierung geklärt und alle Eigenkapitalbeiträge der Projektmitglieder eingezahlt sind. Mit der höheren Projektautonomie geht also auch, eine höhere Projektverantwortung einher als beim zweistufigen Modell.

    Problematisch bei dieser Konstruktion sind allerdings steuerrechtliche Aspekte. Da die Bewohnerinnen-Organisation gemieteten Wohnraum weitervermietet (und nicht eigene Wohnungen), kann sie selbst dann nicht das Steuerprivileg des § 5a Körperschaftssteuergesetz in Anspruch nehmen, das Genossenschaften oder auch Vereinen bei der Vermietung eigenen Wohnraums zugestanden wird, wenn sie sich auf das Vermietungsgeschäft beschränkt (siehe oben). Die Bewohnerinnen-Organistation wird also unabhängig von ihrer Rechtsform körperschafts- und gewerbesteuerpflichtig, was aber dann unerheblich ist, wenn sie keine Gewinne macht [Dachgenossenschaft].

    3. Eine noch weitergehende Autonomie des Projekts, aber auch eine höhere Selbstverantwortung bietet die dritte Variante, bei der das Projekt (bzw. eine Bewohnerinnen-Organisation) Eigentümerin der Wohnungen bzw. Gebäude wird und die Funktion der Dachgesellschaft sich auf Unterstützungsleistungen bei der Gründung, dem Bau und/oder der Bewirtschaftung beschränkt. Wie weit diese Unterstützungsleistungen gehen, wird in einem Dienstleistungsvertrag zwischen der Bewohnerinnen-Organisation und der Dachgesellschaft geregelt. Dieses Modell kommt der Variante „Neugründung“ sehr nahe bzw. kann als eine Spielart dieser Variante angesehen werden, bei der die Dachgenossenschaft Beratungs- und Unterstützungsleistungen erbringt. Die mit der Neugründung verbundenen gravierenden Probleme der Finanzierung und der fehlenden Bonität können allerdings durch einen bloßen Kooperationsvertrag nicht gelöst werden – hier unterscheidet sich das Modell nicht von der Neugründung. Möglich ist bei dieser Variante allerdings auch, dass sich die Bewohnerinnen nicht in einer Genossenschaft, sondern in anderer Weise, etwa einem Verein oder in einer GbR organisieren. Dann gelten im Prinzip die weiter unten dargestellten Bedingungen dieser Rechtsformen.

    Wie bereits erwähnt, plant auch der Dachverband der Beginen die Gründung eine Dachgenossenschaft, die zum einen Unterstützungsleistungen für neue Beginenprojekte wie auch Dienstleitungen für bestehende Projekte, etwa im Bereich der Wohnungsverwaltung übernehmen soll. Solche Dienstleistungen könnten auch für Projekte übernommen werden, die als Mietprojekte von InvestorInnen realisiert wurden, bei denen aber die Bewohnerinnen die Wohnungen in Eigenregie verwalten. Die Möglichkeiten einer solchen Dachgenossenschaft wurden ebenfalls im Rahmen des bereits erwähnten ExWoSt-Projekts untersucht. Im Ergebnis wird ein Modell einer Dachgenossenschaft präferiert, der sowohl Mitfrauen als auch Projekte als auch investierende Mitglieder (letztere ohne Stimmrecht) beitreten können.

    Die Untersuchung zu den Möglichkeiten einer Dachgenossenschaft für die Beginen ergab aber auch, dass „der besondere Vorteil der Genossenschaft – die Solidarität der Frauen und der Projekte – gleichzeitig das größte Hemmnis ist“ [l_18]. da sie zu einer gegenseitigen wirtschaftlichen Abhängigkeit führt, die im Fall der Insolvenz bzw. des Defizits alle Beteiligten betrifft. Aus diesem Grund werden vom Dachverband der Beginen auch andere Lösungen untersucht, so z. B. das Syndikatsmodell.


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  • Die Stiftung
  • Realisierung eines Frauenwohnprojekts durch eine neu gegründete Stiftung
  • Der eingetragene Verein (e. V.)
  • Realisierung eines Frauenwohnprojekts in der Rechtsform des eingetragenen Vereins
  • Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)
  • Die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR)

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