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Quellen und Anmerkungen

Leitfaden - Rechtsformen

Gemeinschaftliches Eigentum der Bewohnerinnen

Gemeinschaftliches Eigentum erscheint sehr vielen Wohnprojekten (nicht nur den Frauenwohnprojekten) zumindest in der Anfangsphase als ideale Form zur Realisierung eines Wohnprojekts. Gemeinschaftliches Eigentum verbindet vom Grundprinzip her die Vorteile des Eigentums, insbesondere weitgehende Entscheidungsmöglichkeiten über die bauliche Gestaltung und deren Veränderung, aber auch rechtliche Sicherheit vor dem Wohnungsverlust (Schutz vor Kündigung) mit dem Solidargedanken der Gemeinschaft, also der Sozialbindung des Eigentums, die allerdings bei den verschiedenen Formen des gemeinschaftlichen Eigentums sehr unterschiedlich ausgeprägt ist. Bei Frauenwohnprojekten, die gemeinschaftliches Eigentum anstreben, spielt oft der Gedanke der Schaffung von Vermögen in Frauenhand eine wichtige Rolle. Die Projekte weisen zu Recht auf die bekannte, sehr schiefe Verteilung von Arbeit, Einkommen und Vermögen hin. Frauen haben nach Schätzungen des Statistischen Bundesamts nur etwa 70 % des Vermögens der Männer [l_9]. Dabei geht es den Projekten allerdings nicht (nur) darum, diese schiefen Vermögensverhältnisse zu ändern, sondern auch darum, das Vermögen dauerhaft für eine Frauengemeinschaft zu binden. Die Wohnungen sollen deshalb der Kapitalverwertung (d. h. der individuellen Realisierung eventueller Wertsteigerungen der Wohnungen bzw. Gebäude) entzogen werden, auch soll eine Weitergabe (durch Veräußerung, Schenkung oder Erbe) an Personen verhindert werden, die nichts mit dem Projekt zu tun haben.

Ein wesentlicher Gedanke der Schaffung von gemeinschaftlichem Eigentum ist auch die Erwartung, dass bei gemeinschaftlichem Eigentum die Unterschiede zwischen den beteiligten Frauen bezüglich ihrer ökonomischen Situation ausgeglichen werden können und deshalb auch für Frauen, die es sich sonst nicht leisten könnten, eine Beteiligung an dem gemeinschaftlichen Eigentum möglich ist und dass es darüber hinaus bei gemeinschaftlichem Eigentum eher gelingt, (Solidar-)kapital von Dritten einzuwerben, wodurch die Eigentumsbildung erleichtert wird. Ein weiteres Motiv für die Schaffung gemeinschaftlichen Eigentums ist u. U. auch der Wunsch, vorhandenes oder neu geschaffenes Vermögen/Eigentum im Vererbungsfall dem Zugriff des Fiskus zu entziehen. Dazu sind allerdings die unterschiedlichen Rechtsformen gemeinschaftlichen Eigentums unterschiedlich gut geeignet.

Das deutsche Recht sieht sehr unterschiedliche Möglichkeiten für die Schaffung gemeinschaftlichen Eigentums vor, bei denen der Grad der Bindung des Eigentums unterschiedlich stark ausgeprägt ist.

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  • Die (Frauen)Wohngenossenschaft

    Die bekannteste und meist diskutierte Form des gemeinschaftlichen Wohnungseigentums ist zweifellos das genossenschaftliche Wohnungseigentum, das vielen Projekten als ideale Rechtsform vorschwebt. Realisieren lässt sich ein genossenschaftliches Frauenwohnprojekt entweder durch Neugründung einer Genossenschaft oder durch Beitritt zu einer bestehenden Genossenschaft oder zu einer Dachgenossenschaft.

    Grundprinzipien einer Genossenschaft
    Eine Genossenschaft ist nach § 1 des Genossenschaftsgesetzes eine „Gesellschaft …, deren Zweck darauf gerichtet ist, den Erwerb oder die Wirtschaft der Mitglieder oder deren soziale oder kulturelle Belange durch gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb zu fördern“.

    Das Ziel einer Genossenschaft ist die Förderung der Mitglieder, der gemeinsame Geschäftsbetrieb ist hierzu Mittel zum Zweck. Die Genossenschaft hat also per se keinen sozialen Auftrag, sondern ist ausschließlich auf die Interessen ihrer Mitglieder gerichtet. Diese kann sie im Prinzip sowohl dadurch fördern, dass sie ihre Produkte – im Fall der Wohnungsgenossenschaft die Wohnungen – den Mitgliedern günstig zur Verfügung stellt, oder dass sie hohe Gewinne erzielt und diese als Dividenden an die Mitglieder ausschüttet.

    Traditionell allerdings sind Wohnungsgenossenschaften (nicht nur) in Deutschland auf die Bereitstellung günstiger Wohnungen für ihre Mitglieder und nicht auf die Gewinnerzielung ausgerichtet [f_6]. Unterstützt wird dies durch die drei Genossenschaftsprinzipien „Selbsthilfe, Selbstverwaltung und Selbstverantwortung“, die den Kern der Genossenschaftstradition ausmachen. Genossenschaften sind entstanden als Zusammenschluss von Personen, die durch die Bündelung ihrer Kräfte ihre ökonomische Potenz stärken wollten (Selbsthilfe).

    Die Idee der Bündelung der Kräfte ist auch heute noch ein zentraler Punkt bei der Gründung neuer Genossenschaften. Die Idee der Selbsthilfe bedeutet aber auch, dass jede einen Beitrag zu der Genossenschaft leisten, also eine Eigenleistung – zumindest in Form einer Übernahme von Geschäftsanteilen der Genossenschaft – erbringen muss [Genossenschaftsgesetz].

    Auch die Genossenschaftsprinzipien der Selbstverwaltung und Selbstverantwortung kommen den Ideen von Wohnprojektgruppen entgegen: Die Genossenschaft kontrolliert sich selbst, Entscheidungen werden von den Gremien der Genossenschaft gefällt, wobei alle Gremien ausschließlich aus Mitgliedern der Genossenschaft bestehen und außerdem jedes Genossenschaftsmitglied bei Abstimmungen nur eine Stimme hat, unabhängig von der Höhe seiner Geschäftsanteile. Dies unterscheidet die Genossenschaft von Rechtsformen wie etwa der Aktiengesellschaft, in denen der Einfluss auf unternehmerische Entscheidungen von der Höhe der Kapitaleinlage abhängt. Auch hierdurch entspricht die Genossenschaft dem Gemeinschaftsgedanken der Wohnprojektgruppen, in denen die Unterschiede in Einkommen und Vermögen keine Rolle spielen sollen.

    Darüber hinaus sollen die Mitglieder ihr Stimmrecht persönlich ausüben – hierdurch wird verhindert, dass einzelne Mitglieder durch eine Bevollmächtigung einen dominierenden Einfluss gewinnen [f_7]. Auch dies stärkt das Element der Selbstverantwortung und Selbstverwaltung der Genossenschaft.

    Das Demokratieprinzip ist auch Ausdruck der innergenossenschaftlichen Solidarität. Selbsthilfe und Bündelung der Kräfte meint auch – von der Idee her – die gegenseitige Unterstützung, auch wenn diese weder im Genossenschaftsgesetz noch in den Genossenschaftsstatuten festgeschrieben ist. Zumindest bietet die Genossenschaft eine gute Basis für Wohnprojekte von Frauen unterschiedlicher Einkommenssituation, da z. B. die Eigenkapitalschwäche der einen möglicherweise durch höhere Geschäftsanteile besser gestellter Mitfrauen ausgeglichen werden kann. Allerdings: Der Zusammenschluss in einer Genossenschaft kann zwar eine gute Voraussetzung für die Sicherung der Finanzierung eines Wohnprojekts sein, ist aber für sich genommen noch keine Lösung. Es bedarf bestimmter Voraussetzungen, damit die Vorteile der Genossenschaft auch genutzt werden können.

    Ein weiteres wichtiges Prinzip der Genossenschaft ist die offene Mitgliederzahl [f_8]. Eine Genossenschaft kann jederzeit neue Mitglieder aufnehmen, auch können Mitglieder austreten, ohne dass für dieses Mitglied zwingend ein Ersatzmitglied gefunden werden muss. Damit die Genossenschaft auch bei schwankender Mitgliederzahl nicht in ihrem Bestand gefährdet wird, erhält ein ausscheidendes Mitglied nur den Nominalwert seiner Einlagen zurück (sofern die Genossenschaft dadurch nicht in Zahlungsschwierigkeiten kommt) partizipiert also nicht an eventuellen Wertsteigerungen der Wohnungen bzw. Grundstücke und Gebäude der Genossenschaft. Aus diesem Grund gilt die Wohnungsgenossenschaft bei ihren Befürwortern als eine Rechtsform, deren Wohnungen „der Kapitalverwertung bzw. Spekulation auf Dauer entzogen ist“. Genau genommen gilt dies allerdings nur bei entsprechender Gestaltung der Satzung [Genossenschaftsgesetz].

    Mit Identitätsprinzip wird die Tatsache bezeichnet, dass die Mitglieder der Genossenschaft, die Genossinnen, gleichzeitig Eigentümerinnen und Nutzerinnen sind bzw. sein können. Das bedeutet: Bewohnerinnen von Genossenschaftswohnungen müssen Mitglieder der Genossenschaft sein und dazu einen oder mehrere Genossenschaftsanteile erwerben. Zahl und Höhe der Anteile werden von der Genossenschaft festgelegt. Dafür haben sie – als Miteigentümerinnen der Wohnungen, weit mehr Rechte als Mieterinnen von „normalen“ Mietwohnungen: Sie erhalten keinen Miet- sondern einen „Dauernutzungsvertrag“, der sie praktisch unkündbar macht [f_9]. Die Wohnsicherheit ist also deutlich höher als bei „normalen“ Mietwohnungen. Das bezieht sich auch auf die Frage der Höhe des Nutzungsentgelts. Zwar gilt hier im Prinzip das normale Mietrecht, doch kann durch eine entsprechende Satzungsgestaltung (in der das Ziel, preisgünstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, formuliert wird), die Genossenschaft auf eine moderate Mietgestaltung festgelegt werden. Auch verbietet es der Grundsatz der Gleichbehandlung der Mitglieder, dass für Wohnungen mit gleichem Wohnwert unterschiedliche Nutzungsentgelte verlangt werden, sofern dies nicht auf Unterschiede in der Förderung oder auf in der Satzung festgelegte Gründe zurückzuführen ist. Schließlich können die Bewohnerinnen als Genossinnen Einfluss auf die Geschäftspolitik der Genossenschaft und damit auch auf die Mietpreisgestaltung nehmen. Allerdings müssen sie auch die Interessen der Genossenschaft als Ganzes in Auge behalten und darauf achten, dass die Genossenschaft zahlungsfähig bleibt. Auch das meint das Prinzip der Selbstverantwortung.

    Viele – auch traditionelle – Wohnungsgenossenschaften beschränken sich nicht auf die Bereitstellung von preisgünstigem Wohnraum für ihre Mitglieder, sondern definieren ihren Förderauftrag umfassender, etwa indem sie Gemeinschaftsanlagen für ihre Mitglieder bereitstellen oder sonstige Unterstützungsleistungen organisieren. In der Praxis der Wohnungsgenossenschaften sind also bereits traditionell jene Aspekte vorhanden, die auch von den „neuen“ Wohnprojekten als zentral erachtet werden. Auch dies ist ein Grund für die Attraktivität, die die Rechtsform Genossenschaft bei vielen Projektgruppen (zunächst) besitzt.

    Rechtliche Rahmenbedingungen
    Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Wohnungsgenossenschaften sind im Genossenschaftsgesetz zusammengefasst, das im Sommer 2006 grundlegend novelliert wurde. Die Novelle hat insbesondere die Neugründung kleinerer Genossenschaften erleichtert. Das Gesetz regelt das Prozedere der Gründung und legt bindende Inhalte der Satzung fest, lässt aber einen erheblichen Gestaltungsspielraum offen [Genossenschaftsgesetz].

    Unterschiedliche Arten von Wohnungsgenossenschaften
    Wie dargelegt, gibt es eine relativ große Gestaltungsfreiheit bei der Festlegung der Zielsetzungen und anderer Satzungselemente von Genossenschaften, auch von Wohnungsbaugenossenschaften. Allerdings haben bestimmte Festlegungen erhebliche steuerrechtliche und/oder sozialpolitische Konsequenzen, die im Folgenden erläutert werden sollen.

    Die Vermietungsgenossenschaft hat das Ziel, ihre Mitglieder mit Wohnungen zu versorgen. Sie beschränkt sich daher auf die Vermietung von Wohnungen sowie gegebenenfalls auf die Herstellung oder den Erwerb von Wohnungen zur Vermietung. Eine solche Vermietungsgenossenschaft ist von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit, wenn sie mindestens 90 % ihrer Einnahmen aus der Vermietung von Wohnungen erzielt [f_10]. Wenn die Genossenschaft neben Wohnungen auch Gemeinschaftseinrichtungen und Folgeeinrichtungen herstellt, erwirbt und betreibt, ist das für die Steuerbefreiung unerheblich, solange diese Einrichtungen „überwiegend für Mitglieder bestimmt sind und der Betrieb durch die Genossenschaft notwendig ist“ (§5 (1) Nr.10 Körperschaftssteuergesetz). Betreibt ein in Form einer Genossenschaft realisiertes Wohnprojekt also Gemeinschaftseinrichtungen, so besteht trotzdem die Chance, als Vermietungsgenossenschaft anerkannt zu werden.

    Dagegen sind Wohnungsbaugenossenschaften, die sich auch dem Bauträgergeschäft widmen und Wohnungen bzw. Häuser zum Verkauf bauen, körperschafts- und gewerbesteuerpflichtig, wenn die Umsätze aus dem Bauträgergeschäft mehr als 10 % der Gesamtumsätze betragen. Will also eine Projektgruppe ihr Projekt sowohl mit Miet- als auch mit Eigentumswohnungen realisieren, so kann dies zu einer Steuerpflicht der Genossenschaft führen, wenn die Genossenschaft als Bauträger fungiert.

    Eine besondere Form der Wohnungsgenossenschaft ist die eigentumsorientierte Genossenschaft, bei der die Genossenschaftsmitglieder das unwiderrufliche Recht haben, die von ihnen genutzten Genossenschaftswohnungen zu kaufen, falls die Mehrheit der in dem jeweiligen Objekt wohnenden Genossenschaftsmitglieder sich für eine solche Umwandlung in Einzeleigentum entscheidet. Dieser besondere Genossenschaftstyp wurde 1996 mit dem Eigenheimzulagegesetz mit dem primären Ziel geschaffen, die nur schleppend vorankommende Privatisierung ehemals volkseigener Wohnungen in den neuen Bundesländern zu unterstützen. Der Vorteil der eigentumsorientierten Wohnungsgenossenschaft lag in der Möglichkeit, für den Erwerb von Geschäftsanteilen an einer solchen Genossenschaft die Eigenheimzulage in Anspruch zu nehmen, was bei anderen Genossenschaften nicht möglich war. Diese Möglichkeit wurde auch von Frauenwohngenossenschaften – z. B. dem Lila Luftschloss in Frankfurt – genutzt. Mit dem Wegfall der Eigenheimzulage ist die Attraktivität dieser besonderen Rechtsform zweifellos zurückgegangen, doch mag es Projekte geben, für die die Möglichkeit einer späteren Umwandlung der Genossenschaftswohnungen in Einzeleigentum eine denkbare Option darstellt.

    Eine weitere, von Wohnprojekten genutzte Form der Genossenschaft ist die MieterInnengenossenschaft. Eine MieterInnengenossenschaft ist keine Wohnungsgenossenschaft im engeren Sinn, da sie ihre Wohnungen nur verwaltet, aber kein Eigentum an den Wohnungen [f_11] [l_56, l_57]. hat. MieterInnengenossenschaften sind vor allem im Altbau in Zusammenhang mit der Abwehr von Abrissplänen der Eigentümer (z. B. der Neuen Heimat oder von kommunalen Wohnungsbaugesellschaften) entstanden. MieterInnengenossenschaften sind eine mögliche Form der Organisation von Bewohnerinnen, die ihr Wohnprojekt mit Hilfe einer InvestorIn (z. B. einer Dachgenossenschaft, siehe unten) realisieren, die Wohnungsverwaltung aber selbst übernehmen wollen. Im Gegensatz zu den Wohnungsgenossenschaften sind Mietergenossenschaften jedoch nicht von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit, da sie keine eigenen Wohnungen vermieten. Solange die Genossenschaft keine Gewinne macht, ist die Steuerpflicht allerdings unerheblich. Bei den von uns dokumentierten Frauenwohnprojekten gibt es keine Mieterinnengenossenschaft.


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  • Realisierung eines (Frauen-)Wohnprojekts durch Gründung einer neuen Genossenschaft
  • Realisierung eines (Frauen-)Wohnprojekts durch Beitritt zu einer bestehenden Genossenschaft
  • Realisierung eines (Frauen-)Wohnprojekts unter dem Dach einer "Dachgenossenschaft"
  • Die Stiftung
  • Realisierung eines Frauenwohnprojekts durch eine neu gegründete Stiftung
  • Der eingetragene Verein (e. V.)
  • Realisierung eines Frauenwohnprojekts in der Rechtsform des eingetragenen Vereins
  • Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)
  • Die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR)

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