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Quellen und Anmerkungen

Leitfaden - Bewirtschaftung

Spätestens wenn die Fragen der Rechtsform und der Finanzierung geklärt und ein Grundstück bzw. ein Objekt gefunden ist, sollten parallel zur Vorbereitung und Organisation des Bauprozesses auch die zentralen Fragen der Nutzungsphase endgültig geklärt und entsprechende Vereinbarungen getroffen werden. Dabei geht es vor allem um wirtschaftliche Fragen, also um die Mieten und Belastungen und die Finanzierung der laufenden Kosten der Gemeinschaftsräume, um die Organisation der Wohnungsverwaltung sowie – last but not least – um die nachhaltige Sicherung des Projekts bei Auszug einer Bewohnerin.

Bitte wählen Sie ein Thema:

  • Funktionen einer Bewohnerinnenorganisation in der Nutzungsphase
  • Berechnung der monatlichen Belastung
  • Unterhalt von Gemeinschaftsflächen
  • Wohnungsverwaltung/Kooperationsvertrag
  • Regelungen zur Erst- und Wiederbelegung, Sicherung des Projekts bei Auszug, Verkauf, Vererbung

    Spätestens zum Zeitpunkt der Realisierung des Projekts sollte überlegt werden, wie die im sozialen Konzept vereinbarten Vorstellungen über die Wohnungsbelegung und -nutzung in ihren Kernpunkten verbindlich gemacht und auch über das Ausscheiden einzelner Projektfrauen/Bewohnerinnen hinaus gesichert werden können. Konkret geht es um die Frage, wer in Wohnungen des Projekts mitwohnen darf, an wen untervermietet werden darf und wie die Nachfolge bei Auszug einer Bewohnerin geregelt wird. Die Möglichkeiten, diesbezüglich verbindliche Vereinbarungen zu treffen, sind allerdings bei den verschiedenen Rechtsformen sehr unterschiedlich. Zunächst aber ist zu klären, wie die Wohnungen beim Erstbezug auf die Projektfrauen aufgeteilt werden.

    Erstbelegung der Wohnungen

    Bei aller Bemühung um einen möglichst qualitätvollen Wohnungsbau sind nicht alle Wohnungen in einem Wohnprojekt gleich. Die Lage im Gebäude, die Ausrichtung, das Stockwerk, unter Umständen die Nähe oder Entfernung zu Lärmquellen usw. führen auch bei gleicher Ausstattung der Wohnungen zu Qualitätsunterschieden. Zwar werden diese Unterschiede möglicherweise nicht von allen Projektfrauen gleich bewertet (die eine legt vielleicht mehr Gewicht auf eine gute Besonnung, der anderen mag der unmittelbare Zugang zum Garten wichtiger sein). Trotzdem gibt es erfahrungsgemäß weit verbreitete Vorlieben, die im kommerziellen Wohnungsbau in der Regel zu unterschiedlichen Kaufpreisen bzw. Mieten führen. Auch im sozialen Wohnungsbau waren solche Differenzierungen möglich, obligatorisch war nur die Begrenzung der durchschnittlichen Miete auf die zulässige Miete.

    In Frauenwohnprojekten wird eine solche Differenzierung nur selten praktiziert. Einziges uns bekannt gewordenes Beispiel ist das Projekt Sarah in Stuttgart, wo die Mieten insbesondere wegen der besseren Besonnung von Stockwerk zu Stockwerk steigen. Bei mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung geförderten Wohnungen sind solche Differenzierungen nicht möglich. Umso schwieriger ist die Verteilung der geplanten Wohnungen. Aus der Geschichte der Genossenschaften sind Zuteilungen per Los bekannt, von den dokumentierten Frauenwohnprojekten werden solche Verfahren jedoch nicht berichtet. Empfehlenswert ist eine möglichst frühzeitige Einigung, die zum einen den Partizipationsprozess während der Planungs- und Bauphase erleichtert und zum anderen im Allgemeinen die Identifikation mit dem Projekt erhöht. Im Vorteil sind in diesem Fall die Projektfrauen, die früh zu dem Projekt gestoßen sind – eine Entschädigung für das oft jahrelange Engagement für das Projekt. Einen zumindest für die uns bekannt gewordenen Frauenwohnprojekte höchst ungewöhnlichen Weg geht der Verein Schwul-lesbisches Wohnen e. V., für dessen Projekt Villa Anders in Köln ein vierköpfiges Gremium über die Wohnungsbelegung entscheidet, das ausdrücklich nicht in dem Projekt wohnen darf. Die Regelung gilt sowohl für die Erst- als auch für die Wiederbelegung von Wohnungen.

    Wer darf mitwohnen, an wen darf untervermietet werden?

    Bei Mietwohnungsprojekten und Projekten des gemeinschaftlichen Eigentums im Rahmen von Genossenschaften, Vereinen, Stiftungen kann die Frage der Wohnungsbelegung und -nutzung mietvertraglich geregelt werden. So könnte z. B. vereinbart werden, dass eine Untervermietung von einzelnen Räumen der Wohnung wegen des besonderen Charakters des Wohnprojekts nur an Frauen erlaubt ist [f_40]. Unabhängig davon, ob eine solche Reglung angesichts des Antidiskriminierungsgesetzes einer gerichtlichen Prüfung standhalten würde, wäre eine solche Regelung ein klarer Ausdruck der Projektvorstellungen. Das Zusammenziehen mit einem Partner in einer Lebensgemeinschaft bleibt hiervon unberührt. Soll der Einzug eines Lebenspartners ebenfalls ausgeschlossen werden, hilft nur eine freiwillige Vereinbarung – zumindest ist in keinem der dokumentierten Projekte von einer entsprechenden mietvertraglichen Regelung berichtet worden, obwohl einige der Projekte schon seit vielen Jahren ausschließlich von Frauen bewohnt werden.

    Bei individuellem Eigentum nach WEG (und auch bei Dauerwohnrecht nach WEG) sind solche Regelungen weitaus schwieriger durchzusetzen. Das WEG liefert hierzu keine Handhabe, jede Eigentümerin und jede Dauerwohnrechtsinhaberin hat die freie Verfügungsgewalt über ihre Wohnung einschließlich des Rechts zur Vermietung und/oder Untervermietung. Zumindest wird dies auch von dem neuesten Eigentumsprojekt, dem Projekt Frauenwohnen im 21. Jahrhundert des Beginenwerks in Berlin, so eingeschätzt. Hier sind nur – soweit gewünscht – freiwillige Vereinbarungen möglich.

    Wer darf nach Auszug einer Bewohnerin einziehen?

    Wenn eine Bewohnerin das Projekt verlässt, stellt sich die Frage nach der Neubelegung der Wohnung. Soweit die Projektgruppe einen Einfluss auf die Wiederbelegung hat, sollte bereits im Vorfeld verbindlich geklärt werden, wie im Falle mehrerer Bewerberinnen über die Belegung bzw. über den Belegungsvorschlag an die Eigentümerin entschieden wird. Ist das Sache des Vereinsvorstands oder einer Bewohnerinnenversammlung? Muss die Entscheidung einstimmig oder nach Mehrheit erfolgen? Gibt es ein Vetorecht der Bewohnerinnen? Was passiert, wenn durch den Einspruch Einzelner die Wohnung nicht fristgerecht belegt werden kann? Welche Regelung gewählt wird, hängt sicher von der Größe des Projekts und dem sozialen Konzept ab. Um Konflikte zu vermeiden, ist es jedoch sehr ratsam, hier Verfahrensregeln zu entwickeln, bevor die erste Entscheidung über eine Wiederbelegung ansteht.

    Zuvor muss allerdings sichergestellt werden, dass das Projekt bzw. die Bewohnerinnen überhaupt einen Einfluss auf die Wohnungsbelegung haben. Die Möglichkeiten hierzu sind bei den einzelnen Rechtsformen sehr unterschiedlich:

    Bei Mietwohnungsprojekten einer Investorin sowie bei Projekten von Genossenschaften, die mehr als das eine Wohnprojekt besitzen und gegebenenfalls auch bei Projekten einer Stiftung sollte die Wiederbelegung von Wohnungen unbedingt in einem Kooperationsvertrag geregelt werden. Sinnvoll ist ein Regelung, nach der eine Vertreterin der Bewohnerinnen (z. B. die Vorsitzende des Bewohnerinnenvereins) unverzüglich von der Kündigung informiert wird, so dass die Bewohnerinnen innerhalb einer festgelegten Frist oder bis zu einem bestimmten Zeitpunkt (z. B. sechs Wochen vor Auszug der Bewohnerin) einen Belegungsvorschlag machen können, an den die InvestorIn (außer bei Vorliegen eines wichtigen Grunds) gebunden ist. Bei geförderten Wohnungen müssen dabei die Einkommensgrenze, die Haushaltsgröße und gegebenenfalls die Zielgruppe (z. B. Frauen über 60 Jahre) beachtet werden. Außerdem muss bereits bei der Bewilligung der Fördermittel gegebenenfalls eine Vereinbarung mit der zuständigen kommunalen Behörde (das ist im allgemeinen das Wohnungsamt) getroffen werden, dass diese auf ihr Benennungs- bzw. Besetzungsrecht zugunsten der Bewohnerinnen verzichtet und sich z. B. mit einer Information über den Wechsel begnügt.

    Der Kooperationsvertrag sollte auch eine Vereinbarung darüber enthalten, was passiert, wenn die Bewohnerinnen während der festgelegten Frist keine geeignete Bewerberin finden, die zum Zeitpunkt des Freiwerdens der Wohnung einziehen will. Wer trägt dann den Mietausfall? Wie schnell kann die Eigentümerin in diesem Fall die Wohnung eigenständig belegen? Soweit der Kooperationsvertrag vorsieht, dass die Bewohnerinnen-Organisation eventuelle Mietausfälle bei nicht rechtzeitiger Belegung trägt, sollte rechtzeitig eine Rücklage für diesen Eventualfall gebildet werden. Außerdem sollte für den Fall einer Belegung durch die InvestorIn zumindest vereinbart werden, dass die Wohnungen nur an Frauen vermietet werden.

    In dem Kooperationsvertrag sollten auch Kernbestandteile der Mietverträge mit den Bewohnerinnen vereinbart werden, so z. B. ein Passus, dass die Bewohnerinnen sich an der Finanzierung der Gemeinschaftsräume beteiligen und dem Bewohnerinnen-Verein beitreten müssen (soweit die Vereinssatzung eine obligatorische Mitgliedschaft aller Bewohnerinnen vorsieht). Solche Vereinbarungen sind z. B. in einigen Kooperationsverträgen von Beginen-Projekten enthalten.

    Bei genossenschaftlichem Eigentum kann die Vermietung ausschließlich an Frauen durch eine Satzungsregelung erreicht werden, die nur Frauen die Mitgliedschaft in der Genossinnenschaft erlaubt. Männern bleibt in diesem Fall nur die Möglichkeit der Fördermitgliedschaft ohne Recht auf eine Wohnung.

    Bei Projekten, die im Rahmen individuellen Wohnungseigentums realisiert werden, ist die rechtliche Absicherung des Einflusses der Bewohnerinnen auf die Wohnungsbelegung schwieriger. Denkbar ist in jedem Fall eine Vereinbarung, dass bei Vermietung einer Wohnung die Bewohnerinnen bzw. die von der Eigentümerinnengemeinschaft bestellte Verwalterin ein Vorschlagsrecht haben. Bei Verkauf einer Wohnung kann sogar nach dem Wohnungseigentumsgesetzt vereinbart werden, dass die Eigentümerinnen-Gemeinschaft (vertreten durch die Verwalterin) zustimmen muss, doch kann die Zustimmung rein rechtlich nur bei wichtigem Grund versagt werden. Dieser könnte vorliegen, wenn eine Wohnung an einen Mann verkauft werden soll, obwohl die Wohnungseigentümerinnengemeinschaft festgelegt hat, dass die Wohnungen nur an Frauen verkauft werden dürfen. Ob eine solche Regelung jedoch einer gerichtlichen Überprüfung standhält, musste (glücklicherweise) bisher noch nicht getestet werden.

    Sinnvoll wären Vereinbarungen, nach der eine Verkaufsabsicht möglichst frühzeitig der EigentümerInnengemeinschaft bekannt gegebenwerden soll und zunächst ein internes „Bieterinnen“-Verfahren durchgeführt wird, bei dem die Eigentümerinnengemeinschaft oder einzelne Miteigentümerinnen Käuferinnen vorschlagen können. Die entscheidende Frage ist hierbei allerdings der Kaufpreis. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Regelung, nach der eine Eigentümerin zum Verkauf zu einem in einer festgelegten Weise berechneten Preis (z. B. dem aktuellen Verkehrswert) verkaufen muss, doch könnte eine solche Vereinbarung auf freiwilliger Basis getroffen werden. Schließlich kann ein solches Verfahren auch die Verkäuferin unterstützen, zumal bei erfolgreicher Vermittlung einer Käuferin keine Maklergebühren anfallen (die zwar unter Umständen nur von der Käuferin zu bezahlen sind, die jedoch den zu erzielenden Verkaufspreis tendenziell drücken, da die Zahlungsbereitschaft der Käuferin sich an den Gesamtkosten einschließlich der MalklerIn orientiert). In manchen Wohnprojekten (allerdings nicht in den von uns dokumentierten Frauenwohnprojekten) wurde ein zeitlich limitiertes Vorkaufsrecht der Eigentümerinnen-Gemeinschaft vereinbart. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts tritt die Eigentümerinnen-Gemeinschaft in einen mit einer Dritten bestehenden Kaufvertrag ein, kauft also das Grundstück zu dem mit der Dritten vereinbarten Preis. Das Vorkaufsrecht ermöglicht es den verbleibenden Projektmitgliedern, eine Käuferin ihrer Wahl zu suchen.

    Wiederbelegung bei Tod einer Bewohnerin

    Bei Mietwohnungsprojekten besteht hier nur dann ein (zusätzlicher) Regelungsbedarf, wenn die Bewohnerin mit einem Lebenspartner/Ehemann in der Wohnung lebte. Auch wenn dieser Lebenspartner keinen Mietvertrag hatte, kann er nach dem Tod der Partnerin in der Wohnung bleiben, da er das Recht hat, in den Mietvertrag „einzutreten“, d. h. den Vertrag zu übernehmen. Die Vermieterin kann den Mietvertrag mit dem Lebenspartner/Ehemann nur dann mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn „in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt“ (§ 563 BGB). Es ist höchst zweifelhaft, ob die Tatsache, dass nach den Projektstatuten nur Frauen einen Mietvertrag erhalten sollen, ein solcher wichtiger Grund vorliegt, da der Betreffende ja schon in der Wohnung gewohnt hat. Im Übrigen haben auch Kinder ein Recht zum Eintritt in den Mietvertrag, wenn sie zuvor in der Wohnung gewohnt haben.

    Bei Wohnungen einer Frauenwohngenossenschaft, nach deren Satzung nur Frauen Mitglieder werden können (so z. B. bei FrauenWohnen eG in München) kollidieren zwei rechtliche Regelungen, wenn die Wohnung von einer Frau mit Lebenspartner/Ehemann bewohnt wurde. Zwar ist das Ausscheiden von männlichen Erben aus der Genossenschaft geregelt, doch hat der Lebenspartner das im Mietrecht garantierte Recht auf Eintritt in den Mietvertrag, muss aber als Mieter einer Genossenschaftswohnung nach dem Genossenschaftsrecht Mitglied in der Genossenschaft werden. Ob die Unmöglichkeit des Eintritts in die Genossenschaft ein Recht der Genossenschaft auf Kündigung des Mietvertrags begründet, ist zumindest fraglich.

    Am schwierigsten sind Lösungen zur Sicherung eines Frauenwohnprojekts bei individuellem Wohnungseigentum. Denn im Erbfall geht die Wohnung auf die Erben über, diese werden Mitglieder der Eigentümerinnen-Gemeinschaft. Die Erben können über die Wohnung frei verfügen, sie vermieten oder auch verkaufen, wobei sie an die Regelungen gebunden sind, die die Eigentümerinnengemeinschaft für die Vermietung oder den Verkauf getroffen hat (soweit diese rechtlich wirksam sind). Dadurch können Personen Mitglieder der Eigentümerinnen-Gemeinschaft werden, die keinerlei Bezug zum Projekt haben [Erbrecht].

    Allerdings gibt es verschiedene Möglichkeiten, die gesetzliche Erbfolge zu umgehen bzw. zu beeinflussen. Die bekannteste ist die testamentarische Verfügung, also zum Beispiel die Vererbung der Wohnung an die Lebensgefährtin, an eine Freundin, die am Projekt Interesse hat, an eine andere Bewohnerin, an eine Stiftung oder einen Verein (wobei die Vererbung an eine gemeinnützige Organisation den großen Vorteil hat, dass dann keine Erbschaftssteuer fällig wird). Sind jedoch pflichtteilsberechtigte Verwandte (Kinder, Eltern, Ehemann) vorhanden, so haben diese das Recht auf die Hälfte ihres gesetzlichen Erbes. Falls außer der Wohnung noch anderes Vermögen (mit etwa dem gleichen Wert) vorhanden ist, können die Pflichtteile daraus beglichen werden – ansonsten besteht die Gefahr, dass die testamentarische Erbin nicht in der Lage ist, diese Zahlungen zu leisten (zumal dazu noch die bei nicht verwandten Personen recht erhebliche Erbschaftssteuer hinzu kommt) und deshalb die geerbte Wohnung verkaufen muss. Immerhin kann die Erbin in diesem Fall entscheiden, an wen sie verkauft und, so sie dem Projekt verbunden ist, an eine am Projekt interessierte oder gar von den Projektfrauen vorgeschlagene Frau verkaufen.

    Eine Möglichkeit, Pflichtteilsansprüche zu umgehen ist entweder eine Schenkung (zu Lebzeiten) von neben der Wohnung vorhandenem Vermögen an die pflichtteilberechtigten ErbInnen verbunden mit einer Erklärung dieser ErbInnen, auf ihren Pflichtteil zu verzichten.

    Mit einer Schenkung der Wohnung an eine Freundin usw. kann der Pflichtteilsanspruch gesetzlicher Erben jedoch nur dann ausgehebelt werden, wenn die Schenkung möglichst früh erfolgt, so dass eine hohe Chance besteht, dass der Erbfall erst mehr als zehn Jahre nach der Schenkung eintritt – ansonsten gilt das zur testamentarischen Vererbung gesagte.

    Ansonsten bleibt hier nur der Versuch, eine der Regelung bei Auszug und Verkauf der Wohnung vergleichbare Vereinbarung über ein Vorschlagrecht der Bewohnerinnen bzw. der Verwalterin oder gar ein Vorkaufsrecht der Eigentümerinnen-Gemeinschaft auch im Erbfall durchzusetzen.


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