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Weiterführende Informationen

Quellen und Anmerkungen

Leitfaden - Bewirtschaftung

Spätestens wenn die Fragen der Rechtsform und der Finanzierung geklärt und ein Grundstück bzw. ein Objekt gefunden ist, sollten parallel zur Vorbereitung und Organisation des Bauprozesses auch die zentralen Fragen der Nutzungsphase endgültig geklärt und entsprechende Vereinbarungen getroffen werden. Dabei geht es vor allem um wirtschaftliche Fragen, also um die Mieten und Belastungen und die Finanzierung der laufenden Kosten der Gemeinschaftsräume, um die Organisation der Wohnungsverwaltung sowie – last but not least – um die nachhaltige Sicherung des Projekts bei Auszug einer Bewohnerin.

Bitte wählen Sie ein Thema:

  • Funktionen einer Bewohnerinnenorganisation in der Nutzungsphase
  • Berechnung der monatlichen Belastung
  • Unterhalt von Gemeinschaftsflächen
  • Wohnungsverwaltung/Kooperationsvertrag

    Viele (aber längst nicht alle) der dokumentierten Projekte haben zumindest einen Teil der Wohnungsverwaltung in eigener Regie übernommen. Im Prinzip ist das bei jeder Rechtsform möglich: bei InvestorInnen-Projekten im Mietwohnungsbau werden die Aufgaben/Rechte der Projektgruppe in einem Kooperationsvertrag geregelt, ähnliches ist auch bei genossenschaftlichem Eigentum möglich und zumindest dann sinnvoll, wenn es sich nicht um eine neue Genossenschaft handelt, die nur das eine Projekt realisiert hat. Dasselbe gilt für andere Formen des gemeinschaftlichen Eigentums sowie bei Stiftungseigentum. Entscheidend ist einzig die Frage nach der Verantwortungsbereitschaft der Projektgruppe. Denn eine weitgehende Selbstverwaltung bedeutet auch, das sich die Gruppe um eventuelle Mietausfälle kümmern und sie im Zweifelsfall tragen muss, die durch Mietrückstände von Bewohnerinnen oder durch zeitweilige Leerstände auf Grund von Bewohnerinnen-Wechsel entstehen. Scheut die Projektgruppe vor einer solchen Verantwortung zurück, obliegt der verfügungsberechtigten Vermieterin, Mietrückstände gegebenenfalls einzutreiben oder Wohnungen ohne Mitwirkung der Bewohnerinnen zu belegen.

    Die Entscheidung über das Ausmaß der Selbstverwaltung ist also vor allem eine Entscheidung zwischen (finanzieller) Verpflichtung und Autonomie. Je autonomer die Gruppe, desto mehr übernimmt sie das Vermieterinnenrisiko. Eine Kompromisslinie könnte darin bestehen, dass die Projektgruppe nicht für den Einzug der Mieten und für eventuelle Mietrückstände zuständig ist und die Selbstverwaltung auf ein Vorschlagsrecht zur Wiederbelegung freiwerdender Wohnungen innerhalb einer vorgegeben Frist beschränkt wird. Das kann allerdings dazu führen, dass Wohnungen im Laufe der Zeit von Haushalten belegt werden, die an der Projektkonzeption nicht interessiert oder nicht mit ihr einverstanden sind. Vollständig oder weitgehend selbstverwaltet sind neben den Projekten mit individuellem und genossenschaftlichem Eigentum wie den Berliner Projekten Hexenhaus, Schokofabrik und Frauenwohnen im 21. Jahrhundert sowie dem Lesbenwohnprojekt der SAPPhO-Stiftung die Mietwohnungsprojekte Sarah in Stuttgart und Villa Magdalena K. in Hamburg. Bei den von InvestorInnen realisierten Beginenhöfen in NRW beschränkt sich die Selbstverwaltung weitgehend auf einige hausmeisterliche Bereiche (Gestaltung und Pflege der Außenanlagen/des Gartens) sowie die Verwaltung der Gemeinschaftsräume. Unter den Projekten für Alleinerziehende und den Projekten des frauenfreundlichen Bauens gibt es nur wenige Ansätze einer Selbstverwaltung.

    Im Kooperationsvertrag sollte auch geklärt werden, welche sonstigen Aufgaben der Wohnungsverwaltung die Projektgruppe übernimmt. Denkbar ist z. B. die Abrechnung von Betriebskosten, die selbständige Abwicklung von Reparaturen (innerhalb eines vorgegebenen Kostenrahmens) oder weitergehend die selbständige Verwaltung eines Instandhaltungsbudgets sowie die Übernahme hausmeisterlicher Arbeiten (Pflege der Außenanlagen, Reinigung der Gemeinschaftsflächen usw.). Beim Lesbenwohnprojekt der SAPPhO-Stiftung in Hannover übernimmt zum Beispiel der Bewohnerinnen-Verein alle Verwaltungsaufgaben von der Wohnungsvergabe über hausmeisterliche Tätigkeiten bis zu selbständigen Verfügungen über eine Instandhaltungsrücklage.

    Bei Projekten im Rahmen des WEG können diese Aufgaben auch ohne Bewohnerinnen-Verein durch eine oder mehrere von der Eigentümerinnen-Gemeinschaft als Verwalterinnen bestellte Bewohnerinnen übernommen werden.

  • Regelungen zur Erst- und Wiederbelegung, Sicherung des Projekts bei Auszug, Verkauf, Vererbung

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