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Quellen und Anmerkungen

Leitfaden - Bewirtschaftung

Spätestens wenn die Fragen der Rechtsform und der Finanzierung geklärt und ein Grundstück bzw. ein Objekt gefunden ist, sollten parallel zur Vorbereitung und Organisation des Bauprozesses auch die zentralen Fragen der Nutzungsphase endgültig geklärt und entsprechende Vereinbarungen getroffen werden. Dabei geht es vor allem um wirtschaftliche Fragen, also um die Mieten und Belastungen und die Finanzierung der laufenden Kosten der Gemeinschaftsräume, um die Organisation der Wohnungsverwaltung sowie – last but not least – um die nachhaltige Sicherung des Projekts bei Auszug einer Bewohnerin.

Bitte wählen Sie ein Thema:

  • Funktionen einer Bewohnerinnenorganisation in der Nutzungsphase
  • Berechnung der monatlichen Belastung
  • Unterhalt von Gemeinschaftsflächen

    Unabhängig davon, ob die Errichtung von Gemeinschaftsflächen gefördert worden ist oder nicht: Auch für diese Flächen fallen Kapital-, Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Betriebskosten an, die in irgend einer Weise finanziert werden müssen. Hierfür gibt es unterschiedliche Möglichkeiten:

    a) Die Flächen werden wie andere gemeinschaftlich genutzte Flächen und Einrichtungen (Treppenhäuser, Flure, Laubengänge, Aufzüge, Keller u. ä.) behandelt. In diesem Fall werden die Bau- und Grundstückskosten in die Kosten der Wohnungen anteilmäßig eingerechnet. Die entstehenden Kapital- und Instandhaltungskosten werden über die Miete, die Betriebskosten über die Umlage der Nebenkosten (vergleichbar der Treppenhausbeleuchtung) auf die Wohnungen verteilt. Aus der Sicht der Eigentümerin hat dies den Nachteil, dass zumindest die Aufwendungen für den Kapitaldienst und die Instandhaltungskosten de facto von ihr selbst bezahlt werden müssen, falls es nicht gelingt, eine entsprechend höhere Wohnungsmiete zu verlangen. Wenn die Wohnungsmieten auf Grund einer Förderung festgeschrieben sind, ist diese Finanzierungsvariante faktisch ausgeschlossen – finanziert werden könnten auf diese Weise nur die Betriebskosten (Heizung, Strom, Wasser), nicht aber die Kapital- und Instandhaltungskosten. Für Genossenschaften sowie bei individuellem Wohnungseigentum nach WEG ist dies jedoch eine sehr brauchbare Lösung.

    b) Bei InvestorInnen-Projekten und bei Projekten mit gemeinschaftlichem Eigentum wird vielfach die zweite Variante gewählt, nämlich die Erhebung einer Umlage für die Gemeinschaftsflächen zusätzlich zur Miete. Diese Variante ist mit der weitverbreiteten Umlage für eine Gemeinschaftsantenne vergleichbar. In diese Umlage können die Kapital- und Instandhaltungskosten sowie die Betriebskosten eingerechnet werden, wobei die Aufteilung der Kosten nach Köpfen, nach Wohnungen oder nach Wohnfläche möglich ist. Der Vorteil dieser Variante besteht darin, dass die Finanzierung der Kosten unabhängig davon gesichert ist, wie stark die Gemeinschaftsräume genutzt werden. Andererseits zwingt diese Lösung auch solche Bewohnerinnen, die kein Interesse an den Räumen haben, diese mitzufinanzieren. Für die nachhaltige Sicherung eines Projekts scheint diese Variante empfehlenswert. Die Erhebung einer Umlage hat zudem den Vorteil, dass bei Bezieherinnen von Arbeitlosengeld II und Sozialhilfe diese Kosten zu den Wohnkosten zählen, die von der Kommune übernommen werden müssen (soweit die Wohnung als angemessen gilt). Diese Variante wird z. B. vom Beginenprojekt Dortmund praktiziert.

    c) Auch die dritte Variante ist weit verbreitet: Ein Bewohnerinnen-Verein mietet die Flächen und finanziert die Kosten aus seinen Mitgliedsbeiträgen plus eventuellen Einnahmen aus der temporären Vermietung der Räume z. B. für private Feste der Bewohnerinnen/der Nachbarschaft. Bei dieser Variante sollte allerdings gewährleistet sein, dass alle Bewohnerinnen dem Bewohnerinnen-Verein beitreten. In manchen Projekten werden die Gemeinschaftsräume von einem Bewohnerinnen- bzw. Förderverein angemietet, ohne das die Mitgliedschaft in diesem Verein für die Bewohnerinnen obligatorisch ist. Dies ist zweifellos die riskanteste (aber vielleicht auch die demokratischste) Variante, bei der die Gefahr, dass die Gemeinschaftsräume eines Tages aufgegeben werden müssen, am größten ist. So musste z. B. der Bremer Beginenhof den größten Teil seiner Gemeinschaftsräume aus finanziellen Gründen aufgeben. Dort ist (inzwischen) nur noch eine Minderheit der Bewohnerinnen im Verein. Der Essener Beginenhof hat sich ebenfalls für diese Variante entschieden, allerdings ist dort die Mitgliedschaft im Bewohnerinnenverein obligatorisch.

    Die Finanzierung der Kosten aus einer Umlage ist ohne Zweifel die sicherste Lösung, da eine Unterdeckung nur entstehen kann, wenn die Wohnungsmieten nicht pünktlich bezahlt werden. Bei den dokumentierten Projekten werden jedoch alle genannten Lösungen praktiziert. Neben der Kostenfrage sollten auch verbindliche Vereinbarungen über die Nutzung und die Pflege der Räume getroffen werden [Berechnung Wohnkosten/Mieten].


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  • Wohnungsverwaltung/Kooperationsvertrag
  • Regelungen zur Erst- und Wiederbelegung, Sicherung des Projekts bei Auszug, Verkauf, Vererbung

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