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Quellen und Anmerkungen

Leitfaden - Bewirtschaftung

Spätestens wenn die Fragen der Rechtsform und der Finanzierung geklärt und ein Grundstück bzw. ein Objekt gefunden ist, sollten parallel zur Vorbereitung und Organisation des Bauprozesses auch die zentralen Fragen der Nutzungsphase endgültig geklärt und entsprechende Vereinbarungen getroffen werden. Dabei geht es vor allem um wirtschaftliche Fragen, also um die Mieten und Belastungen und die Finanzierung der laufenden Kosten der Gemeinschaftsräume, um die Organisation der Wohnungsverwaltung sowie – last but not least – um die nachhaltige Sicherung des Projekts bei Auszug einer Bewohnerin.

Bitte wählen Sie ein Thema:

  • Funktionen einer Bewohnerinnenorganisation in der Nutzungsphase
  • Berechnung der monatlichen Belastung

    Die Frage danach, was das Wohnen in dem geplanten Projekt letztlich kosten wird, stellt sich nicht erst nach Fertigstellung der Wohnungen. Trotz der Unsicherheiten, die mit der Kostenschätzung von Bauprojekten verbunden sind, können die zukünftigen Wohnkostenbelastungen bereits im Planungszeitraum zumindest in etwa abgeschätzt werden.

    Bei Mietwohnungen bestehen die Wohnkosten der Mieterin aus der Nettomiete und den Nebenkosten, die die VermieterIn getrennt in Rechnung stellen kann. Wegen der überdurchschnittlichen Preissteigerungen dieser Nebenkosten wird inzwischen auch von der „zweiten Miete“ gesprochen.

    Die Höhe der Nettomiete wird bei im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung geförderten Mietwohnungen bei der Bewilligung der Förderung festgelegt, wobei die VermieterIn diese Miete unter- aber nicht überschreiten darf. Bei freifinanziertem Mietwohnraum ist die Nettomiete Sache der Aushandlung zwischen Mieterin und Vermieterin, doch gibt die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) eine Obergrenze vor: Übersteigt die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 %, dann liegt eine Mietpreisüberhöhung vor, wenn diese Miete in Ausnutzung eines Mangels an vergleichbaren Wohnungen verlangt wird (§ 5 Wirtschaftsstrafrecht). Selbstverständlich kann die ortsübliche Vergleichsmiete unterschritten werden, dies ist jedoch bei Neuvermietungen nur selten der Fall. Bei InvestorInnen-Projekten hilft ein Blick in den örtlichen Mietspiegel [f_38], die Angemessenheit der Mietforderungen abzuschätzen. In den Mietspiegeln sind immer Nettokaltmieten ausgewiesen. Zu diesen kommen die „Nebenkosten“, über deren Höhe manche Mietspiegel ebenfalls Angaben enthalten.

    Bei individuellem Wohnungseigentum  ist zwischen den Wohnkosten (im betriebswirtschaftlichen Sinn) und den aus der Eigentumsbildung und der Wohnnutzung resultierenden Zahlungsverpflichtungen (Belastungen) zu unterscheiden [Berechnung Wohnkosten/Mieten]. Umgangssprachlich werden jedoch in aller Regel letztere als Wohnkosten bezeichnet, weil sie die für die Haushalte unmittelbar wahrnehmbare und spürbare Größe [f_39] sind. Die Zahlungsverpflichtungen setzen sich zusammen aus dem Kapitaldienst (Zins- plus Tilgungszahlungen) für die Baudarlehen, der Instandhaltungsrücklage, den Verwaltungskosten sowie den Betriebskosten.

    Dasselbe gilt für gemeinschaftliches Eigentum, doch stellt sich hier die Frage der Aufteilung der Kosten auf die Bewohnerinnen. Wie hoch müssen die Mieten/die Zahlungen der Bewohnerinnen mindestens sein, damit die Einnahmen ausreichen, um allen Zahlungsverpflichtungen der Gemeinschaft (z. B. der Genossenschaft) nachzukommen? Sollen die Mieten/Belastungen nach der Lage der Wohnungen im Gebäude oder nach sozialen Kriterien gestaffelt werden? Wie fließen etwaige unterschiedliche Eigenkapitalbeiträge in die Mieten ein? Führen sie zu einer Mietverbilligung und wenn ja wie soll diese berechnet werden? Wie hoch werden freiwillige Geschäftsanteile verzinst? Je höher die Verzinsung solcher Geschäftsanteile, desto höher müssen die Mieten bzw. Nutzungsentgelte sein, da die Zinszahlungen ja aus den Mieteinnahmen erwirtschaftet werden müssen. Haben die Bewohnerinnen Mieterdarlehen eingebracht, müssen die Rückzahlungsmodalitäten entschieden werden. Bleiben die Beiträge bis zum Auszug stehen oder werden sie sukzessive zurückbezahlt (in Form einer Mietminderung) und wenn ja, in welchem Tempo? Die Antworten auf diese Fragen hängen sehr vom individuellen Fall, insbesondere von den Finanzierungsbedingungen ab. Die Idee einer sozialen Staffelung der Miete ist in den Zielvorstellungen der dokumentierten Frauenwohnprojekte einige Male zu finden – konkrete Umsetzungen sind uns bisher jedoch noch nicht bekannt geworden.

    Zu entscheiden ist auch die Frage der Instandhaltungsrücklage. Zwar sollten bei einem neuen oder frisch renovierten Haus zunächst keine wesentlichen Instandhaltungen notwendig sein, doch führt ein Verzicht auf den Aufbau einer Instandhaltungsrücklage unter Umständen später zu hohen Belastungen.

    Im Kasten „Berechnung der „Wohnkosten“/Miete werden die bei einem Preis von 100 000 € für eine Wohnung von 70 m² enstehenden Belastungen (Zahlungsverpflichtungen) beispielhaft dargestellt.


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  • Unterhalt von Gemeinschaftsflächen
  • Wohnungsverwaltung/Kooperationsvertrag
  • Regelungen zur Erst- und Wiederbelegung, Sicherung des Projekts bei Auszug, Verkauf, Vererbung

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