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Weiterführende Informationen

Quellen und Anmerkungen

Leitfaden - Realisierung des Projekts

Bauplanung und -umsetzung

Die eigentliche Bauplanung sowie die Organisation des Bauprozesses ist in jedem Fall Aufgabe der InvestorIn. Bei einem Wohnprojekt, das als Mietwohnungsbau einer InvestorIn oder von einer etablierten Genossenschaft oder einem sonstigen erfahrenen Träger realisiert wird, sind in dieser Phase vor allem die Beteiligungsmöglichkeiten der zukünftigen Bewohnerinnen zu klären. Soll das Projekt dagegen als individuelles oder gemeinschaftliches Wohnungseigentum realisiert werden, bestehen unterschiedliche Möglichkeiten der Organisation der Planung und Realisierung.

Bitte wählen Sie ein Thema:

  • Abschluss eines Kooperationsvertrags
  • Bauen mit einer BauträgerIn
  • Bauen ohne BauträgerIn

    Wie bereits im Kapitel „Rechtsformen“ erläutert, gilt das Bauen ohne BauträgerIn inzwischen als eine zukunftsweisende Organisationsform für Haushalte, die Wohnungseigentum im Neubau bilden wollen. Erprobt ist dies bisher allerdings m. W. nur beim Bau von Einfamilien- bzw. Reihenhäusern, nicht aber im Geschossbau, in dem Frauenwohnprojekte bisher ausschließlich realisiert wurden. Im Prinzip können die Verfahren des Bauens ohne BauträgerIn jedoch auch von Wohngruppen im Geschossbau angewandt werden.

    Dazu ist allerdings eine geeignete Projektorganisation notwendig, die die Funktionen einer BauträgerIn übernimmt. Soll das Projekt als gemeinschaftliches Eigentum im Rahmen einer Genossenschaft oder Stiftung oder eines Vereins oder eine GbR oder einer GmbH realisiert werden, so übernimmt diese Organisation die Rolle der Bauherrin/Investorin. Soll dagegen individuelles Eigentum gebildet werden, dann muss für den Planungs- und Bauprozess eine Organisation mit temporären Aufgaben gegründet werden. Die geeignetste Form hierzu ist die Baugemeinschafts-GbR.

    Aufgaben/Verantwortlichkeiten einer BauträgerIn bzw. der diese Funktion übernehmenden Organisation sind vor allem:

    • die Auswahl der Käuferinnen/Bewohnerinnen
    • die Finanzierung des Grunderwerbs, aller Planungs- und Baukosten entsprechend dem Baufortschritt. Zwar kann die ohne BauträgerIn bauende Projektgruppe die notwendigen Mittel von den einzelnen Projektmitgliedern einsammeln, im Zweifelsfall allerdings haftet die Bauträger-Organisation für die pünktliche Erfüllung der Zahlungsverpflichtungen einschließlich etwaiger Kostenüberschreitungen
    • die endgültigen Entscheidungen über die Planung und eventuell notwendige Planungsänderungen (je nach Vereinbarung in Absprache mit der Bauherrin)
    • die Gesamtorganisation bzw. Koordination des Bauprozesses.

    Das Bauen ohne BauträgerIn gilt zwar als Kosten sparend (da der Gewinn der BauträgerIn entfällt), birgt aber auch erhebliche Risiken. Das gilt insbesondere, wenn die Gruppe bei Baubeginn noch nicht vollständig ist und die Projektorganisation, die die Bauträgerfunktion übernommen hat, die Mittel zur Finanzierung der noch nicht belegten Wohnungen vorschießen muss. Letzteres gilt auch bei (neuen) Genossenschaften, die ihr Eigenkapital primär aus Beiträgen von Bewohnerinnen finanzieren. Außerdem trägt die Projektorganisation auch das Risiko der Kostenüberschreitung, während bei der Zwischenschaltung eines kommerziellen Bauträgers Festpreise vereinbart werden können, so dass der kommerzielle Bauträger das Kostenrisiko trägt. Da Kostenüberschreitungen beim Bauen alles andere als eine Seltenheit sind, sollte dieser Vorteil der Einschaltung einer BauträgerIn nicht unterschätzt werden.

    Allerdings gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, die Risiken beim Bauen ohne BauträgerIn zu verringern. Diese Möglichkeiten sind

    a) die Einschaltung einer professionellen Baubetreuerin/Projektentwicklerin

    b) die Vergabe der Bauleistungen an einen Generalunternehmer

    c) die Vergabe der Planungs- und Bauleistungen an einen Generalübernehmer

    d) das Bauen im Rahmen eines „Bauteams“.

    Die Einschaltung einer professionellen Baubetreuerin wird beispielsweise in Hamburg verlangt, wenn Mittel aus dem Programm zur Förderung genossenschaftlicher Baugemeinschaften in Anspruch genommen werden. Die Aufgaben der Baubetreuerin bzw. Projektentwicklerin beginnen schon weit vor dem Bau bei der Entwicklung von Finanzierungsplänen und der Beantragung von Fördermitteln. In der Bauphase vertritt die Baubetreuerin die Projektgruppe gegenüber allen Vertrags- und sonstigen AnsprechpartnerInnen (Bauunternehmen, HandwerkerInnen, ArchitektInnen, Behörden usw.), bereitet Ver- und Anträge vor und kümmert sich um die pünktliche Bezahlung, d. h. sie sorgt z. B. dafür, dass zum Zeitpunkt von Zwischenrechnungen der Bauunternehmen, der Architektin aber auch der Fachingenieurinnen genügend Geld da ist und prüft die eingehenden Rechnungen auf ihre Richtigkeit [f_37] [l_80].

    Werden die Bauleistungen an einen Generalunternehmer vergeben, dann übernimmt dieser die Umsetzung der bereits vorliegenden Baupläne. Der Vorteil liegt vor allem in der Möglichkeit, einen Festpreis zu vereinbaren sowie in der Tatsache, dass statt einer Vielzahl von Verträgen mit verschiedenen Gewerken nur ein Vertrag mit einem Unternehmen geschlossen werden muss, das seinerseits die einzelnen Gewerke auf sein Risiko beauftragt. Der Nachteil liegt in der Tatsache, dass statt einer detaillierten Ausschreibung oft nur eine weniger detaillierte Leistungsbeschreibung vereinbart wird, die dem Generalunternehmer einen Spielraum bei der Auswahl der Materialien und der Ausführung lässt, die möglicherweise nicht ganz den Erwartungen des Projekts entspricht. Soll den zukünftigen Bewohnerinnen ein Mitspracherecht bezüglich der Bausausführung eingeräumt werden, muss diese im Vertrag mit einem Generalunternehmer präzise vereinbart werden. Die Auswahl und Beauftragung der Architektin sowie die Entscheidung über die auszuführende Planung bleibt jedoch bei der Projektorganisation.

    Bei der Beauftragung eines Generalübernehmers können auch planerische Leistungen an diesen übertragen werden. Diese Vertragsform wird oft als „schlüsselfertiges“ Angebot bezeichnet. Für Wohnprojekte ist dies höchstens dann anzuraten, wenn die Projektgruppe auf Planung und Bauausführung keinerlei Einfluss nehmen will.

    Eine recht neue Form des Bauens ohne Bauträger ist das „Bauen im Bauteam“. Hierbei wird aus aus ArchitektIn, Bauherrinnen und ausführenden Firmen ein Team gebildet, das in einem kooperativen Verfahren eine kostenoptimale Lösung sucht. Schlüsselfigur ist hier die ArchitektIn, die sehr frühzeitig eine möglichst genaue Kostenplanung für die einzelnen Gewerke vornimmt. Die ausführenden Firmen werden auf der Grundlage dieser Kostenschätzung und einer Ausschreibung mit genauer Qualitätsbeschreibung von Architektin und Bauherrinnen gemeinsam ausgewählt. Berichten zufolge sollen Einsparungen zwischen 10 % und 20 % der Gesamtkosten möglich sein (Wagner 2009: 33). Allerdings gibt es bisher nur wenige ArchitektInnen, die Erfahrungen mit dem Bauen im Bauteam haben.


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  • Partizipation der Bewohnerinnen

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