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Weiterführende Informationen

Quellen und Anmerkungen

Leitfaden - Realisierung des Projekts

Vorplanung, Klärung der baurechtlichen Grundlagen

Entwicklung eines ersten baulichen Konzepts, einer ersten Entwurfsskizze

Ist ein Grundstück respektive ein Gebäude gefunden, sollte möglichst schnell ein erstes bauliches Konzept in Auftrag gegeben werden. Dieses ist notwendig

  • um zu prüfen, ob das Grundstück/das Gebäude für das Projekt überhaupt geeignet ist
  • um den Projektmitgliedern einen Eindruck über die Realisierungsmöglichkeiten zu vermitteln und sie damit bei der Entscheidung für oder gegen das Grundstück/das Gebäude zu unterstützen
  • um möglichen InvestorInnen die Vorstellungen des Projekts, aber auch deren Umsetzbarkeit zu vermitteln und sie für das Projekt zu gewinnen
  • als Grundlage für die Beantragung einer möglicherweise nötigen Bebauungsplanänderung
  • als Grundlage zur Abschätzung der Baukosten bzw. der Sanierungs- und Modernisierungskosten
  • evtl. auch zur Prüfung der Möglichkeiten ökologischer/energiesparender Maßnahmen.

Es gibt nur wenige Konstellationen, bei denen die Projektgruppe die Kosten eines solchen Konzepts nicht selbst finanzieren muss. Vermieden werden können diese Kosten eigentlich nur, wenn bereits vorher eine InvestorIn gefunden wurde oder das Grundstück/das Gebäude der InvestorIn gehört und sie einen Vorentwurf auf eigene Kosten erstellen lässt. Doch auch in diesen Fällen ist zu überlegen, ob nicht zunächst ein Konzept durch eine mit Wohnprojekten vertraute Architektin in Auftrag gegeben werden sollte, um bessere Chancen zu haben, die Ideen des Projekts in den Entwurf einfließen zu lassen [f_35]. Ansonsten besteht die Gefahr von traditionellen bzw. gelinde gesagt „unteroptimalen“ architektonischen Lösungen. Wie die Erfahrungen der Dortmunder Beginen zeigen, kann zwar auch dann nicht alles durchgesetzt werden, was sich die Projektgruppe ausgedacht hat, wenn ein solcher eigener Vorentwurf (bzw. zumindest eine Entwurfsskizze) vorliegt, doch sind die Chancen hierzu weit größer als ohne einen solchen Entwurf.

Spätestens zum Zeitpunkt der Beauftragung einer Architektin zur Erstellung eines Vorentwurfs bzw. einer Skizze sollte eine Rechtsform für die Projektgruppe gefunden worden sein. Dies kann, muss aber nicht unbedingt die endgültige Rechtsform sein, in der das Projekt realisiert werden soll (also z. B. eine Genossenschaft oder eine GbR). Die Rechtsform eines Vereins ist dazu völlig ausreichend, nur muss, falls es sich um einen gemeinnützigen Verein handeln soll, darauf geachtet werden, dass sich die Aktivitäten dieses Vereins nicht auf die Auftragsvergabe zur Vorbereitung des konkreten Projekts beschränken, da dies gegen das Gebot der Förderung der Allgemeinheit verstoßen könnte, falls der beispielhafte oder soziale Charakter des geplanten Projekts nicht ausreichend belegbar ist.

Bei Projekten, die im Rahmen von Einzeleigentum nach WEG realisiert werden sollen, ist es sinnvoll, in diesem Stadium eine Planungsgemeinschafts-GbR zu gründen, die die Kosten der ersten baulichen Konzepte finanziert.

Klärung der (bau-)rechtlichen Grundlagen
Wie bereits erwähnt, legen die Kommunen in Bebauungsplänen fest, ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf und welche Nutzungen dabei erlaubt sind. Nicht immer trifft das in den Plänen festgelegte auf einen entsprechenden Bedarf, so dass manche Grundstücke für die vorgesehene Nutzung bzw. die vorgesehene Bauform nicht nachgefragt werden und zunächst unbebaut bleiben. Das kann für Wohnprojekte eine Chance sein, wenn sie sich um solche Grundstücke bewerben. Allerdings stellt sich dann nicht selten heraus, dass die im Bebauungsplan festgelegten Rahmenbedingungen die vom Projekt gewünschte Bebauung nicht erlauben.

In diesen Fällen muss die Kommune für eine Bebauungsplanänderung gewonnen werden. Ansprechpartner ist zunächst das Stadtplanungsamt, notwendig ist aber auch die Zustimmung des Stadt- bzw. Gemeindeparlaments. Dieses entscheidet nach einem Partizipationsverfahren, bei dem betroffene BürgerInnen Bedenken äußern können. Die Erfahrungen der Projekte mit solchen Bebauungsplanänderungen sind unterschiedlich. Das der evangelischen Kirche gehörende Grundstück, auf dem das Dortmunder Beginenprojekt realisiert wurde, war ursprünglich für eine Sozialeinrichtung vorgesehen, für die aber nach Auffassung der Kirche kein Bedarf bestand. Das Grundstück lag lange brach, trotzdem musste, um den Beginenhof bauen zu können, zunächst der Bebauungsplan geändert werden. Weniger Erfolg hatten die Bielefelder Beginen, die ihren Beginenhof zunächst ebenfalls in einem Einfamilienhausgebiet errichten wollten. Die hier ebenfalls für den Geschossbau notwendige Bebauungsplanänderung scheiterte nach der Vorstellung der Pläne durch die Kommune am Protest der Anwohner (und einiger Politiker), die durch den Geschossbau einen Wertverlust ihrer Einfamilienhäuser befürchteten. Auf Grund des Protestes zog die Stadt ihre Pläne zurück.

Bei ehemals militärischen Konversionsgrundstücken treten zudem nicht selten eigentumsrechtliche Probleme auf, wenn z. B. eine Liegenschaft des Bundes beteiligt ist. So verzögerte sich der Bau des Projekts Offensives Altern in Berlin um mehrere Jahre, weil es Schwierigkeiten mit dem Erwerb eines dem Bund gehörenden Bunkergrundstücks gab.

Die Beispiele zeigen: Bebauungspläne sind nicht unveränderlich, Änderungen sind jedoch nicht einklagbar, sondern nur möglich, wenn die Verwaltung und/oder der Rat der Kommune ein Interesse an einer solchen Änderung hat. Falls sich herausstellt, dass die Bebauung eines ins Auge gefassten Grundstücks nur durch eine Bebauungsplanänderung möglich ist, sollte nicht nur Kontakt mit dem Stadtplanungsamt, sondern nach Möglichkeit auch mit kommunalen PolitikerInnen (insbesondere den Mitgliedern des kommunalen Planungsausschusses) aufgenommen werden. Hilfreich kann eventuell auch eine Unterstützung durch die kommunale Gleichstellungsbeauftragte sein, die auf die gesellschaftliche Bedeutung von Frauenwohnprojekten hinweist. Auch die Unterstützung einer versierten Stadtplanerin/Architektin kann eine wertvolle Hilfe sein.

Entwicklung eines Vorentwurfs im Rahmen eines Architektur-Wettbewerbs
Insbesondere bei Projekten, die von Gleichstellungsbeauftragten oder anderen öffentlichen Stellen initiiert werden, wird der optimale Entwurf nicht selten durch einen Wettbewerb ermittelt. Wettbewerbe sind ein im Bereich von Architektur und Planung weit verbreitetes Verfahren, um alternative Vorschläge der Bebauung eines Grundstücks für eine vorgegebene Nutzung zu erhalten. Dabei können die Vorstellungen der AusloberInnen über das Gebäude, z. B. über Zahl und Größe der Wohnungen, die Gemeinschaftsräume, aber auch die zu beachtenden Kriterien (z. B. die Kriterien des frauengerechten Bauens) als zu erfüllende Bedingungen festgelegt werden. Im Rahmen eines Wettbewerbs kann dann getestet werden, welche der teilnehmenden ArchitektInnen mit solchen Kriterien vertraut ist und sie beim gegebenen Grundstück auch umsetzen kann. Einige wenige Male sind bei den dokumentierten Frauenwohnprojekten Wettbewerbe ausschließlich auf Architektinnen beschränkt worden (z. B. in Bergkamen). Dies hatte zwei Gründe: Zum einen sollten der Frauenbezug des Projekts von Anfang an betont und gezielt Architektinnen erreicht werden, die trotz des hohen Anteils von Frauen unter den Architektur-Absolventinnen unter den selbständigen Architekten immer noch sehr unterrepräsentiert sind. Vor allem aber sollten gezielt solche Architekturbüros erreicht werde, die sich bereits intensiv mit den Kriterien des frauengerechten Bauens beschäftigt hatten. Das kann auch durch einen sog. beschränkten Wettbewerb, bei dem nur Architektinnen zur Teilnahme eingeladen werden, erreicht werden. Beispiele von Frauenwohnprojekten, für die von kommunalen und/oder staatlichen Stellen Wettbewerbe durchgeführt wurden, sind neben dem bereits erwähnten Projekt in Bergkamen unter anderem die Projekte des frauenfreundlichen Bauens in Bottrop, Recklinghausen, Mainz, Darmstadt und Freiburg. Aber auch Wohnungsunternehmen schreiben gelegentlich Wettbewerbe aus, so z. B. die Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Nürnberg, die einen Wettbewerb für das Projekt des frauenfreundlichen Bauens in Nürnberg-Langwasser auslobte. Bei allen diesen Wettbewerben stand die Umsetzung der Kriterien des frauengerechten Bauens im Zentrum der Ausschreibung.

Der Reiz für die teilnehmenden ArchitektInnen liegt in der Chance, einen der ausgelobten Preise zu gewinnen und vor allem den Bauauftrag für das Objekt zu erhalten. Da andererseits der Aufwand für einen Architektur-Wettbewerb sehr hoch ist, haben Wettbewerbe vor allem bei größeren Projekten eine Chance (bei denen ein größerer Auftrag lockt), außerdem dürfen die Preise nicht zu niedrig sein. Zu den Preisen fallen noch Kosten für die Durchführung des Wettbewerbs, insbesondere die Aufwandsentschädigungen für die Wettbewerbsjury, an.

Für selbstinitiierte Projekte kommen Wettbewerbe also schon aus Kostengründen kaum in Frage, mit Ausnahme einer Wettbewerbsvariante, die von den Kölner Beginen praktiziert wurde. Der Kölner Beginenverein hat, nachdem Aussicht auf ein städtisches Grundstück bestand, in Zusammenarbeit mit der Architekturabteilung der RWTH Aachen einen Wettbewerb für Studierende ausgelobt. Auf eine Beschränkung des Wettbewerbs auf Studentinnen wurde verzichtet, der erste Preis ging jedoch an eine Studentin. Die Jury bestand aus den Professorinnen der RWTH. Die Preise waren, im Vergleich zu den Preisen bei „echten“ Wettbewerben, recht bescheiden. Das Projekt bemüht sich nun auch um eine ehrenamtliche Projektbetreuung, ist damit allerdings bisher noch nicht erfolgreich.